マンションや戸建てのリノベーションは、既存の建物を改修、内装のやり直しなどの大規模修繕を行って新築同様の不動産になるリサイクルの精神にも共通するものです。
新築よりも価格が安くお得な物件となります。
しかし、詳細を見ていくと、新築とは異なる部分が多数あります。
新築にも劣らないリノベーションについて考えていきます。
リノベーションとは
リノベーションとは？
そもそもリノベーションとは、既存の建物に大規模改修を行い、用途、機能を変更し、付加価値を高め、新築時よりも価値を向上させることをいいます。
例としては、古民家を改修して古民家カフェなどにするといったものが挙げられます。
リノベーションとリフォームの違いは？
それでは、よく聞くリフォームとリノベーションの違いとは何なのでしょうか？
リフォーム
リフォームは、キッチンや壁紙などの改修といった修復工事の意味合いで使用されます。
もともとの機能をそのままに最新型のもの（キッチン、バス等）に作り替えるといったものです。こちらは比較的小規模工事となります。
リノベーション
リノベーションは、老朽化した建物の価値を高めるような大規模改修となります。
今までの用途とは全く違った利用も想定します。今ではあまり人気のないような間取りを壁改修などで変更するといった工事も含まれます。
不動産としての価値を高めるという部分がリフォームとは異なる部分です。
リノベーションってどこまでできるの？
専有部分と共有部分
マンションであれば、専有部分と共有部分によって、できる箇所が変わってきます。
個人でのリノベーションは専有部分のみとなります。
ではどこまでがマンションの専有部分なのかという所ですが、このようなイメージを持つとわかりやすいです。
玄関のドアの内側は専有部分、外側は共有部分となります。壁では内装をはがしてコンクリート部分までが専有部分、隣の住人との境のコンクリート部分は共有部分となります。
意外かもしれませんが、ベランダなどは専有部分には当たりません。
詳しくは専用部分と言って、共有部分を住居者専用に使うことが許可された共用部分です。従って、ベランダのリノベーションや窓の変更などを行うことはできません。
鉢植えなどを置いたりすることは住居者専用の空間となりますので可能ですが、工事が入るようなリノベーションはできません。
一般的な例となりますが、詳細の区分はマンションの管理組合によって見解は異なります。
また、共有部分のリノベーションは管理組合による工事となります。
断熱材／遮音材
リノベーションによる断熱材、遮音材の追加を行うことはできます。
古いマンションでは断熱や遮音が十分でない物件が多くありますので、必ず行うかリノベーション済みの物件であれば、追加が行われているかを確認しましょう。
水回りと配管（キッチン・お風呂）
リフォームでは、キッチンやバスを最新のものに変更するのみでしたが、リノベーションではキッチン、バスの移動などまで行うことも可能です。
床を二重にして、下に配管を通すことで水回りの移動を専有部分のみで行うことができます。
間取り変更
マンションでは、間取りの変更は襖をなくすといったものであれば可能ですが、壁のなくすような工事は、耐震構造上行うことができません。
リノベーションのメリット、デメリット
リノベーションのメリット
・立地の選択肢が広い！
都市部から地方まで、マンション、戸建ての様々な物件で行うことができます。
・ライフスタイルに合わせた自由な設計！
改修時に変更可能な部分が多く、ライフスタイルに合わせた変更が可能です。
・コストが低い！
新築で購入するものと比較すると、中古物件＋改修費となりますので、安価となります。
リノベーションのデメリット
・古い築年数
築年数が古いため、内部構造物などに異常がある場合、改修も必要となります。
・住むまでに時間がかかる
改修工事期間中は入居することができません。
・ローンの金利が高い
リノベーション費用をローンで支払う場合は、無担保ローンを使用するため、金利は高くなります。
リノベーションの流れと費用は？
リノベーションはどのような流れで行われ、どの程度の費用でできるものなのでしょうか？
リノベーションの流れは？
現状の自分と理想
現状のライフスタイル（仕事、家庭、子育て等）を洗い出します。
例：子供の人数が２人、仕事は自営業、結婚の予定がある等
理想とするライフスタイルを洗い出します。
例：自宅に店舗がある生活、子供部屋に子供がいる、書斎を持ちたい等
必須なモノとできれば欲しいモノを洗い出す
前項で挙げたすべての理想の中から、絶対に必要なものとできればほしいものに分類します。
必要な空間
自分のライフスタイルでこれだけはほしいというものを挙げます。
例：リビングを広くしたい、落ち着いた和室が欲しい等
できればあったらいいなという空間
高望みをすればあった方がいいというものを挙げます。これは予算に余裕ができたときに追加する検討をすることができます。
例：トイレをもう一か所追加したい、人数分の子供部屋
好みのテイストや立地条件を固める
どんな部屋に住みたいのか、家の雰囲気（欧米風、和風等）や仕事や家族の状況から住みたい場所を決めます。
物件を探す
不動産屋などから情報を集め、希望する場所の中古物件を探します。
物件を決め、契約する
中古物件を決定し契約します。通常はここで入居の手続きとなります。
物件の引渡と現地調査
物件が引き渡されたのを確認し、リノベーションの現地調査を工事会社同席で行います。
リノベーションプランを練る
調査を行った結果から、現在考えているプランが実現可能なのかを工事会社と協議します。
工事の着工
プランに納得できたら、工事の着工に入ります。改修工事の規模によって期間が変わります。
完成、引き渡し
工事が竣工し、確認、引き渡しとなります。この時に細かい手直しなどを依頼することができます。
リノベーションにかかる費用は？
リフォームと比較して大規模な改修工事が必要となるリノベーションですが、その費用はどの程度必要なのでしょうか？
総額平均は？
リフォームのような一部改修と比較して、リノベーションはどうしても高額となります。平均しても500～1000万円はリノベーション費用として考慮する必要があります。
解体費用
リノベーションによる解体は、古い内装や配管を撤去して建物をスケルトン状にして、内装工事に備えるものです。室内のため重機が入れず、手作業によるものとなるため他の工事と比較して高額となります。木造、RC等構造物に応じて変わってきますが、坪単価2～5万円が相場です。
キッチン、バス、電気工事などの費用
システムキッチンの導入やオープンキッチンへの変更などとなると200万～400万円と大規模な工事となります。
システムバスへの変更などは、100万円～150万円ほどとなります。バスルームの大きさなどによっても費用は変わります。
電気工事は新築時よりも改修時の方が、一般的には手間がかかります。費用も規模によって60万円から100万円ほどとなります。
内装工事費用
内装工事は他の工事と比較すると安くなる場合がありますが、無垢材などこだわりの内装などを検討した場合は費用が上がります。
また、施工する面積が多くなると同様に価格は上がります。10平米単位で30万円ほどとなります。
デザイン費用
リノベーションの設計をデザイン会社などへ発注する場合の費用です。プロの観点から使いやすい部屋を設計してくれます。その場合、費用は工事費の10～20%がデザイン費用としてかかります。
リノベーションコストを下げるには？
リノベーションの費用をできるだけ抑えたいという方には、こんな方法もあります。
DIY
自分でできるところは自分でやってしまうというのも一つの方法です。
例：壁紙張り、塗装など
複数社への見積もり
同じ工事でも複数社への見積もりを取ることで、相場を把握でき、価格交渉の材料にもできます。それにより、高い価格を払わされる危険性が減ります。
100%を求めない
理想を求めると、その分工事費が上がっていくのは仕方がないことです。
ある程度の妥協点を見つけることで工事費の上昇を抑えることができます。リノベーションは現実と理想とのバランスを見つけることが重要です。
中古マンション購入について
リノベーション用の中古マンションはどのようなものを選んだらよいのでしょうか。
中古マンションの相場
首都圏
首都圏の中古マンション価格は上昇傾向にあります。70平米換算で約3000万円が相場となります。東京オリンピックの影響もあると思われます。
北海道
主に札幌市内の中古マンション価格は上昇傾向が続いています。70平米換算で約1100万円が相場となります。古いマンションが取り壊され、築年数が減ったことが影響しているものと思われます。
愛知
愛知の中古マンション価格は横ばいの状態が続いています。70平米換算で約1500万円が相場となります。
大阪
大阪の中古マンション相場は横ばいの状態が続いています。70平米換算で約1800万円が相場となります。
福岡
福岡市の中古マンション価格は小幅上昇の傾向にあります。70平米換算で約1800万円が相場となります。
中古マンション購入の際の諸経費
中古マンションを購入する際の諸経費については以下のような費用がかかります。
3,000万円の中古マンションを購入した際の諸経費は？
・仲介手数料
仲介手数料は不動産仲介業者によっては、無料となる場合もあります。仲介手数料がかかる場合は、不動産価格の3％が上限となります。3000万円の場合、90万円となります。
・ローンを借りる際の諸費用
中古マンションを住宅ローンで購入する場合は、ローンの事務手数料や保証料を支払うことになります。これは銀行によって異なりますが、借入額に応じた支払いとなります。保証料はローンに組み込むことも可能です。
・ 登記にかかる費用
不動産登記にかかる費用は、登録にかかる費用よりも司法書士に支払う金額の方が多くなります。一般的に20万円ほどとなります。
・固定資産税等
固定資産税や都市計画税、不動産取得税といった税金が購入時にかかります。これは、市町村によっては不動産取得税を免税にするといったものもあり、購入を検討している地域によって異なります。
・消費税
消費税は、中古マンションの売主が個人だった場合はかかりません。しかし、中古マンションを一旦法人が買い取って、再販売している場合は消費税がかかります。
これは売買形態によって異なりますので、購入時に確認が必要です。
リノベーションに適したマンションの探し方
購入した後に改修が可能な物件を探す必要があるため、中古マンションであれば何でもいいというわけではありません。以下に挙げるような注意点に気を付けて探してみましょう。
築年数
築年数においては、建築基準法の耐震基準に大幅な見直しがあった1981年以降の物件を検討するようにしましょう。
それ以前の物件は安く売られていますが、耐震基準が現在のものに合っておらず、耐震補強が必要な場合もあります。
さらに住宅ローン審査が通らない、住宅ローンの控除対象にならないといった部分から、売れ残りが多く、結果市場に安く出回っているものとなります。
では、見直しのあった新耐震基準とはどのようなものなのでしょうか？
新耐震基準では鉄筋コンクリーの芯数の数が大幅に増えたことで耐震基準を強化したものとなっております。
このため、それ以前の耐震基準では大地震が発生した際に倒壊の危険性がある建築物となります。
構造
リノベーションを行う際には内部構造についても注意しなければなりません。
・ラーメン構造と壁式構造
ラーメン構造とは柱を基準にした構造物で構成されています。そのため、柱間の空間を取ることができ、間取り変更などがしやすいです。
一方、壁式構造は壁が構造物となっているため、耐震性は優れていますが、壁を取り払うというリノベーションができません。
リノベーションを行う時は、このような内部構造についても注意が必要です。ラーメン構造の建築物であれば、間取り変更のリノベーションを容易に行うことができます。
一方で、リノベーションを検討している物件が壁式構造であると、壁が構造物となっているため、間取り変更のために壁を取り払うということができません。
こうした違いは確認しなければ見た目では判断できないため、購入してから気が付いても、大幅なプラン変更が必要となる場合があります。
・リノベーションプランを考えた上で選択する
こうした構造物の特徴をよく理解したうえで購入を検討している物件がどちらの構造なのか、間取り変更を行う場合は壁を取り外せるのかなどに注意をする必要があります。
物件の広さ
現在のマンションは70平米が基準となっており、それ以上の中古マンションとなるとなかなか見つかりにくいというのが現状です。
間取り変更によって、部屋に入った感覚が同じ広さでも全く違うと感じることがあります。
一つ下の物件から検討し始め、リノベーションによって広さの感じられるものとすることもおすすめのリノベーションプランです。
一戸建てのリノベーションの費用相場は？
戸建住宅のリノベーションについての費用はどのようになっているのでしょうか？
一戸建てのリノベーション費用の内訳
古民家などをリノベーションして、とてもおしゃれな空間となるような例はテレビや雑誌などで取り上げられ注目されています。一戸建てのリノベーションは、故障している箇所のみならず、使い勝手・デザインやつくりの部分で気になる部分も改修するため、リフォーム工事よりは諸経費がかかります。
リノベーションのために解体する場合には「解体費用」がかかり、伴って発生する産業廃棄物の処理費用もかかります。
見積もりを依頼する際には、かかる費用の内訳を記載してもらうと不必要な改修に気づくことができるかもしれません。
具体的な事例
築年数の古い物件をリノベーションする際に、壁を柱と梁のみにまで解体して、まったく新しい壁や構造にリノベーションを行う事例があります。
それにより、古い物件も新築のような外観に生まれ変わることができます。
スケルトンリフォームの費用
スケルトンリフォームとは
古い住宅を柱や梁だけの骨組みのみの形まで解体して、新しい壁や壁部分の撤去などを行い、新築のような見た目になるように改修するリノベーションの一種です。
スケルトンリフォームのメリット・デメリット
スケルトンリフォームのメリットは、解体する箇所が多くなるため、リフォームの自由度が高くなるということです。電気配線や水配管なども一から再構築することができます。
スケルトンリフォームのデメリットは、極限まで解体してしまうため、場合によっては新築工事と同じくらいに費用が掛かってしまうという部分です。
スケルトンリフォームにかかる費用
解体部分の多さによって最低でも500万円からの費用となります。
一物件すべてをスケルトンリフォームすると1500万円程度必要な場合もあり、安い新築住宅と同等の費用となる場合もあります。
ローンは組めるの？
費用が高額となるリノベーションでは現金で支払える人も少ないと思います。
そんな時に新築とは異なるリノベーションでローンは組むことができるのでしょうか？
中古物件購入＋リノベーションの場合のローン
住宅ローン
中古住宅購入とリノベーション工事を行う場合、通常の新築購入と同じように住宅ローンを組むことができます。
住宅ローンの借り入れ可能額
新築購入時と同様の年収や勤務先などから銀行が借入可能額を算出します。借入可能額が中古物件購入価格とリノベーション工事費の合算価格を上回っていれば、住宅ローンのみで賄うことが可能です。
住宅ローンの審査項目
勤務先や家族構成、年収などから銀行が住宅ローンを借入希望額通りに貸すことができるのかを審査します。審査により借入可能額を減らされる可能性もあります。
住宅ローン減税を受けるための要件
中古住宅とリノベーション工事を行う物件も住宅ローン減税を新築時と同様に受けることができます。
ポイントは下記の4点になります。
・住居の取得、あるいは増改築工事完了から6ヶ月以内に本人が入居し、
控除を受ける 年の年末まで引き続きすんでいること。
・免除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること。
・取得する住宅が生計を同じとする親族からのものではないこと。
・居住した年とその前後の2年ずつの5年間に家屋を譲渡した場合、
長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。
リノベーション費用も含めて住宅ローンを組める
住宅ローンにリノベーション費用を含むことができます。その場合には、銀行への借入申し込み時にリノベーション工事の請負契約書の写しが必要です。
工事業者によっては請求書払いとするところもありますが、請求書は支払い証明にはなりません。その場合、建設工事の注文書と注文請書のような、工事金額と依頼者と受注者の署名、捺印がある書類が必要となります。
請負契約以降の追加工事については、印紙代などの都合から請求書払いという工事業者も多いです。追加工事を住宅ローンへ組み込みたい場合は、工事業者に注文書と注文請書の発行を依頼しましょう。
賃料、ローンの２重の支払いにならないために
中古物件の購入先とリノベーション工事の会社が別であれば、中古物件を購入してか ら、住宅ローン返済が始まります。
しかし、まだリノベーション工事を行う段階ですので、その間は他のアパートなどで一時的に生活する必要があります。
その場合、家賃と住宅ローンの二重支払いが発生する可能性があります。
それを防止するために、中古物件購入からリノベーション工事までを同一の会社で行う方法があります。その場合、中古物件購入からリノベーション工事までを完了してからの住宅ローン返済の開始となりますので、二重支払による家計の圧迫を防ぐことができます。
リノベーションのみの場合のローン
リノベーションのみの場合、住宅ローンは使用できないため、リフォームローンを使用することとなります。リフォームローンは大きく分けて、有担保型と無担保型に分類されます。それぞれには以下のような特徴があります。
有担保型リフォームローンは自宅を担保にリフォーム資金を借り入れるローンです。
有担保型リフォームローンのメリット
・金利が低い
担保がある分、保証があり、金利は低くなります。住宅ローンと同じ程度の金利を適用される場合もあります。
・借り入れ可能額が多い
自宅の評価額から借入可能額を算出しますので、借入可能額を多くすることができます。
・借入期間が長い
最長35年まで組むことが可能です。
有担保型リフォームローンのデメリット
・審査が厳しい
審査は住宅ローンと同様にかかる可能性があります。現在自宅の住宅ローンを組んでいる場合は、希望額を借り入れることができない場合もあります。
・金利以外の費用がかかる
金利以外に自宅の抵当権を設定するために登記しなければなりません。登記費用がかかります。
・担保物件によって希望額に満たない場合がある
自宅の評価額が著しく悪い場合は、少額の融資しか受けられない場合があります。
無担保型リフォームローンのメリット
・金利以外にかかる費用が少ない
登記費用などの金利以外にかかる費用がありません。
・審査が早い
借入額の上限が決まっているため、審査が早く、すぐにリフォームに取り掛かれます。
無担保型リフォームローンのデメリット
・金利が高め
有担保型と比較しても2％程度高い金利となります。
・借り入れ可能額が少ない
借入可能額が最大500万円程度と有担保型と比較して少ないです。
・返済期間が短め
最長15年ほどとなります。
リノベーションで新築物件に負けない価値を
欧米では築年数が高い物件の方が、人気が高い傾向にあります。
これはその建物が歴史を重ねるごとに、重厚な雰囲気を作り出すからだと言えます。それに対して日本の建築は、新築時が最高の価値となり、その後は価格下落の一途となることが殆どです。
これでは住宅を使い捨てと言っても過言ではありません。
リノベーションはそんな古い住宅に新しい価値を与えることで、そこに住む人にも古いからと言って全てが悪いわけでなく、レトロ感や新築にない建設された当時の歴史を感じされるものとなっていることが重要です。それが新築にはないリノベーション物件の持ち味ともなっていきます。
住宅ローンが新築向きに審査が通りやすくなっているなどの制度上の問題からリノベーションが普及していっていない側面などもあります。
しかし、中古物件販売からリノベーション工事までを一括で請け負う会社などの登場により、そういった住宅ローンの組みにくさも次第に解消されてきています。
日本ではとかく新築物件に目が行きがちですが、リノベーションによりマンションや戸建て住居が建てられたその当時の息吹を感じる物件に住んでみるのもよいのではないかと思います。
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