事故物件とは
事故物件の定義
事故物件というのは、一体どういったものをいうのだろうか、とその定義についてよくわからないという方は多いです。この項目では特に事故物件の定義についてみていきます。
心理的瑕疵物件
事故物件の定義としてよく挙げられる言葉が、心理的瑕疵(かし)という単語です。
つまり、その事実を知っていたら、その不動産を買わなかったというような、心理的瑕疵がその物件にあることをいいます。
心理的瑕疵物件にあたるものとして例示すると、
★物件で殺人や自殺があった
★物件で事件や事故により死亡した人がいる
★物件の周囲に嫌悪される施設がある
物件で殺人や自殺があった場合というのは、ある意味最もポピュラーな事故物件のイメージだということができます。そして、曖昧なのは3つ目の、物件そのものではなくて、その周囲に嫌悪される施設があるという場合です。これは火葬場や葬儀場、墓場などが挙げられるでしょう。
特に最近では小学校などの学校もこの嫌悪される施設に該当されるようになっています。これは、児童の登下校の声や学校で流されるチャイムなどの放送がうるさいということが理由となっています。
事故物件には法律的な定義はない
こういった物件が法律的に事故物件になる、というような明確な定義は存在していません。ですので、あくまで過去のケースや個人の感じ方によって定められているのが、事故物件という解釈になります。ただし、慣習的なところから、上記で示したような心理的な瑕疵については、事故物件とされる傾向が強くなっています。
事故物件というのは売主の主観によって決まるものではなく、買主の受け取り方によって決まってくるものです。
幽霊屋敷は事故物件なのか？
幽霊が出るというのは、やはり主観によるところが大きいです。幽霊という存在を確実に証明する手段がない以上、それは主観によってしまうわけです。
そのため、幽霊が出るという噂がある家だからといって、そのまま事故物件と定義されることはありません。
ただし、地元であまりに有名な幽霊屋敷になっていて、ご近所からも噂の的になっているような場合には、本当に幽霊が出るかどうかに関わらず、そこに住みたいという人は少ないです。
こういった場合には、やはり買主の受け取り方の問題になって、事故物件と判断されることもあります。
火災などの事故による死亡と自然死による違い
火災などの不慮の事故が起こって、無念の死を遂げたような人がいる物件の場合、慣例的に事故物件とされることが多いです。
しかし、病気などの自然死のような場合には、事故物件とされることはありません。
このように、死亡事故が発生している場合でも、その内容によって事故物件になる場合とそうでない場合があるわけです。
買主からして悲惨だと感じるような死亡事故であったような場合には、事故物件とされる可能性が高まります。
たとえば、病気による死亡であっても、死後何週間も放置されて腐敗して異臭が漂い、その臭いによって近所の人に発見されたというような物件の場合には、病気による死亡であっても事故物件とされることがあります。
事故物件の告知義務について
告知義務に関しては曖昧な部分も多い
宅地建物取引業法という法律によって、重要事項については売主に告知義務があることが明記されています。
そして、重要事項というのは判例によって「その物件で過去に人が異状死した」事項というように示されています。
この解釈が、たとえば、どれくらい過去に起こった事件までの告知義務が発生するのか、異状死というのはどういったことを異状と判定するのか、この基準があいまいだということで議論を呼んでいます。
判例と介在者ロンダリングの実態
判例によって、事故が起こった後に入居する1人目の入居者については、告知義務が認められています。
そこで、不動産業界においても、特に過去6年にわたって事故が起こった場合には、告知義務があると判断されるようになっています。
しかし、これを反対解釈して、あくまで事故発生の後、次の入居者にあたっては告知義務を認めるが、事故発生から2人目の入居者について告知義務は存在しないとされることがあります。
悪徳業者だと、わざと介在者に一定期間住まわせて、判例を回避しようとする介在者ロンダリングを行っています。
また、業者によってはそもそも業界内での慣例も無視して、1人目から告知義務を果たさないところもあります。
事故物件の探し方
事故物件情報サイトで検索
「大島てる」という事故物件情報サイトがあります。
ここでは、日本全国の事故物件について、地図に炎マークで実に2万件以上が網羅されています。特にマンション名や部屋番号まで詳細に記載されています。
大島てるというのはインターネット関連の会社で、はじめは自社でこういった事故物件の調査を行っていました。しかし、今ではそこから派生して、ネットで情報を集めて、それをサイトに反映していくようになっています。そのため、日に日に事故物件の情報が増えていっています。
この大島てるという情報サイトを活用すれば、事故物件を一目で見分けることができます。
大島てる
サイトURL http://www.oshimaland.co.jp/
相場より賃貸の家賃が安い
家賃が相場より不自然に安い場合には、事故物件を疑ったほうがいいです。
具体的には、相場より3～5割ほど安い場合です。特に都心などで物価が高い地域だと、価格差がより顕著になる傾向があります。このポイントは、土地勘がまったくないような場合でも見極められるので、はじめに注目したいです。
ただし、こういった明確に不自然な価格がついているような場合には、業者のほうから告知してくれるケースが圧倒的に多いです。
部屋の一部だけリフォームされている
新しい入居者が来るような場合には、多かれ少なかれリフォームというのは行われます。しかし、そのリフォームの仕方が、たとえば1つの部屋だけまるまるリフォームしている、キッチンや脱衣所など部屋の一部だけがリフォームされている、といった不自然な場合には注意が必要です。
特に1つの部屋の壁やドアやバルコニーまでリフォームされている場合には、そこで自殺があった、もしくは火事によって事故死したという可能性があります。
部屋の一部のリフォームの場合であっても、そこだけで死体が腐乱したなどといったケースが考えられます。
このような不自然なリフォームがあった場合には、率直に理由を尋ねてみましょう。
マンション名が変更されている
マンション名が変わった経緯があるところも注意が必要です。
特にニュースなどで大きく事故があったことがマンション名とともに報道されてしまうと、入居者が激減するということがあります。
それを回避するために、マンション名を報道後変更して販売するということが多くあります。
定期借家になっている
借りて住める期間が前もって定められている物件を、定期借家と呼んでいます。
特に1年にも満たないような短期での借家も可能なのが、この定期借家の特徴となっています。
定期借家は家賃も抑えて貸すことができるので、人気の物件となることも多いです。
これを利用して、事故物件を定期借家として短期間貸し出し、そしてまた通常の賃貸料に戻すということが行われています。
これは事故物件ロンダリングといって、事故物件に対して１人目の入居者については告知義務が発生するが、2人目にはそれが発生しないという慣例を回避するための施策となっています。
空き屋になっている
特に隣の家が空き家になっているような場合には注意が必要です。
倉庫になっているような場合には、特に要注意です。
というのも、こういった部屋は新たな入居者がいても、いわくつきなどの理由ですぐに退去してしまう事故物件である可能性が高いからです。
事故物件についてはこのように、長く定住していないために、仕方なく倉庫として貸し出しているというケースが多いです。
なぜ隣が空き家のケースが要注意かというと、その空き家に住む人には告知義務があるのですが、隣に住む人には告知義務が発生しないと考えられているからです。
不動産屋さんに率直に聞く
事故物件か疑わしいということが、以上のようなポイントから感じられたような場合には、不動産屋さんに率直に聞くようにしましょう。
聞かれた場合には、自ら説明をしないような悪い業者であっても、答えざるを得なくなります。
さらに、それでも不安なときには、近隣の住人に聞くことを考えるのもおすすめです。
事故物件に住んでみた！体験談
事故物件での心霊体験
実際に事故物件に住んだ方の体験談や、事故物件に対する声を紹介していきます。
3件の事故物件に住んだ人の体験談
@nyan_nyan_club2 ラップ音は本気で霊障ですからね(；ﾟДﾟ)w 親が住んでたり友達が住んでたりで体験談を嫌と言うほど聞いてますw
姪っ子が３階なのに窓みて「怖い人がいる～」とか(´；ω；`)
ほんと事故物件だけはお勧め出来ないですね(；´Д｀)— べーこん (@Bekon_Sisyo) 2016年6月7日
2016年5月25日
↑この方は3件の事故物件に住んだことがあるそうで、特に異常音などの心霊現象に悩まされていたが、御払いを呼んで解決したという興味深い話をされています。
以下がその体験談の引用です↓
1軒目は、豊島区の集合住宅。3ヶ月前に、独身中年サラリーマンが自殺したという物件だった。ここで起きた異常は、主に電気関係。
1.テレビやラジオに雑音が入る
2.夜中1：00～3:00にかけて、電圧の変動が激しい
3.突然、電気製品のスイッチが入ったり切れたりする
3ヶ月住んで報告書を書き上げ、建物全体と部屋の電気関係をチェックしたが全て正常。役所に報告して、違法電波取締車両まで出動してもらったが原因不明。
結局、社長と懇意にしている御祓いさんに来てもらって解決。その後、1年半は平和に暮らした。
2軒目は、埼玉県M市の古い分譲マンションというか分譲団地。半年前に、老人が孤独死したという物件だった。ここで起きた異常は、主に水廻り。
1.深夜、突然シャワーが出る。
2.台所・洗面所の水がどんなに蛇口をきつく閉めてもポタポタ流れる。
3.玄関に原因不明の水溜まりができる
4.ベランダに原因不明の水溜りができる
それ以外に、寝ていると布団の上に重さを感じたり、苦しそうな息がフゥゥゥフゥゥゥゥと聞こえたり。これは、御祓いさんに2回来てもらっておさまった。
3軒目は、埼玉県S市の小さな一戸建て。10ヶ月前に、老人が孤独死したという物件。ここは最悪だった。電気とか水廻りの問題ではなく、とにかく出る。
朝から晩まで一日中出まくる。朝、顔を洗って髭を剃っていると、鏡の中に老人の顔が映っている。昼間、家にいて勉強していると、家のそこらじゅうに人が歩き回る音がする。
寝ていると、枕元でじーっと老人が覗き込む。御祓いさんに4回来てもらって、なんとかおさまった。
（出典：妖怪・怪異・八百万の神々）
大島てる氏が語る最悪の事故物件
同じ部屋でまた自ｻﾂ…大島てる史上最悪の事故物件とは？みんなの事故物件体験談
闇子＠おうまがタイムズ (@kowabanasoku)
2016年4月13日
同じ部屋でまた自ｻﾂ…大島てる史上最悪の事故物件とは？みんなの事故物件体験談 https://t.co/f8D7A4EGzI
— 闇子＠おうまがタイムズ (@kowabanasoku) April 13, 2016
このtweetで語られている、事故物件検索サイトでお馴染みの大島てる氏が挙げる最悪の事故物件についての話がこちらです↓
事故物件サイト「大島てる」の管理人大島てる氏に、今まで語ったことのない「最悪の事故物件」について話を聞くことができた。
――ところで、実際に事故物件現場などで、大島てるさんは心霊体験をされたことはありますか？
大島「ないですよ、残念ながら（笑）。でも、今日博多の方で火事があったんですが、その現場が、
つい先日のイベント会場の近くで、『イベント前だったらついでに現地調査できたのにな』って思ったんです。そういう、『この間せっかく近くを通ったのに…』ということなら結構あるんです」
そのうち“大島てるが来たら事故が起きる”って都市伝説になってしまいそうな話である。
――ちなみに、今までの物件で、最も印象的なものってありますか？
大島「その質問に対して、私がこれまで繰り返しお答えしてきたのは、
『一番酷いのは3件も事件があって4人も死んだビルです』とか『そこ自体は何でもないけど、
両隣が事故物件というお宅がある』とか『火事で死者が出て、全焼したので建て替えたら今度は殺人事件が起きた土地もある』といったことでしたが、
『さすがに、同じ部屋で複数回自殺があったマンションなんて知らない』ともお答えしてきたんです。でも、実はそれは私の勘違いで…あったんです（笑）」
――うわっ、それは凄い……。
大島「最近発生したというわけではなくて、前から『大島てる』に載っていたのですが、私が勘違いして、『そんなの聞いたことないよ』とお話ししていただけなんです。
実はそれが…北九州なんですけど（笑）」
――あら（笑）。
大島「小倉駅の近くですね。先ほどの、『今までで一番酷い』と思い込んでいた物件の方では、4年間で3人死んでいるんですが、
連続殺人などではなくそれぞれ別個の事件で、しかもその一帯は治安も良くて周りでは何も起きていないんです。
だから余計に気持ち悪く感じるわけです。足立区にあるんですけど（笑）」
――さっきから出てくる例が、いちいち具体例になってきますね（笑）。
大島「とにかく、足立区のその物件を上回る物件が北九州市にあって、発生はしばらく前ですが、思い出したのは最近というわけです。
『大島てる』で見ると、事件・事故を示す炎のアイコンが周囲にほとんどない地域で、そのマンションでだけ、しかも同じ部屋で2度自殺があったんです」
――気味が悪いですね……。
大島「しかも、そこは10階建てのマンションなんですけど、4階の住人が、自分の部屋の真下の3階の部屋も買って、勝手に2部屋を階段で繋げたんですよ」
――えーっ！
大島「マンションで勝手にそんなことしていいとは思えないんですけどね。他の部屋の人も知らないのではないでしょうか。
真下の部屋で自殺があったことは承知の上で、でも1室だと手狭だからと買い増して、繋げて、結局自分自身も自殺したというわけです」
――事故物件を買った人が、同じ場所で自殺をしたということですよね？
大島「そうなんです。自殺があった部屋をそうとは知らずに買って結局自分も自殺したという場合と比べて、どっちの方が気持ち悪いのかわかりませんが。
（出典：exciteニュース）
http://www.excite.co.jp/News/odd/Tocana_201604_post_9090.html
事故物件に住みたいあなたへ
事故物件の探し方
不動産屋さんに聞く
事故物件に住みたいということであれば、まずは不動産屋に聞くのが一番手っ取り早くおすすめです。たいていの不動産屋の場合、知っているのであれば普通に教えてくれるからです。
こういった場合には、事故物件といってもそれほど嫌悪感がないもの、老衰による死亡などの場合が多いです。
賃貸サイトで「心理的瑕疵」と打って検索する
HOME’Sなどの賃貸物件を扱うサイトにおいて、検索窓に心理的瑕疵と打って調べてみましょう。そうすると、心理的瑕疵がある物件、すなわち事故物件が一覧で表示されます。どういった事故があったのか、ということまでは画面からはわかりません。
こういった感じで表示されていることが多いです↓
アパートの他の部屋の家賃が管理費込み5万円であることを知る。事故物件ロミ部屋が3万6千円。
割引率が気になってネットで調べてたら驚愕の事実が判明。両親が住む沖縄のマンションにも事故が発生した様で募集でてる！親子で事故！備考欄に注目。
猫柳ロミオ (@necoyanagiromeo)
アパートの他の部屋の家賃が管理費込み5万円であることを知る。事故物件ロミ部屋が3万6千円。割引率が気になってネットで調べてたら驚愕の事実が判明。両親が住む沖縄のマンションにも事故が発生した様で募集でてる！親子で事故！備考欄に注目。 pic.twitter.com/x9N91za6Pe
— 猫柳ロミオ (@necoyanagiromeo) November 26, 2015
2015年11月26日
どのような事故があったのか知りたいという場合には、やはりその物件について不動産屋に聞くということになります。
【都市伝説？】事故物件に住むバイトがある？
告知期間が切れるまで住むのが仕事
事故物件の1人目の入居者については説明義務がありますが、その次の入居者には説明しなくてもいいとされています。これは慣例上かなり浸透しています。
そして、1人目の入居者については、具体的には1年住めば次の入居者について告知しなくてもいいというのが慣例です。この告知期間が切れるまでの間、事故物件に報酬をもらって住んだり、無料で住めたりということがあります。
報酬をもらって住むような場合には、一種のバイトと同じです。
しかし、こういった事故物件に住む仕事というのは、当たり前ですが公に募集されるということはありません。
事故物件に住むバイトの探し方
では、どうやって事故物件に住むバイトを探すのかというと、まずは大島てるなどの事故物件検索サイトを使って事故物件自体を探していきます。
そして、事故物件を見つけたら、それを管理する不動産会社や大家に問い合わせます。それで話がまとまれば、事故物件に住むバイトに就くことができます。
事故物件の購入・売却
事故物件の購入時の注意点
自分が住みたくて事故物件を購入するといった場合には、特に自分の心理面のみが問題となります。
別に気にしないということであれば、購入も問題ありません。
事故物件購入のリスク
しかし投資目的という場合には、話がまったく変わってきます。
自分が気にしなくても、入居する方が気にするのであれば、いつまで経っても入居者を得ることができず、無駄な投資となってしまいます。
特に購入することによってその代金がかかるのは当然ですし、維持しているだけでも固定資産税など、入居者がいなければ資産はどんどん目減りしていってしまいます。
事故物件購入によるメリット
しかし、事故物件を購入することによるメリットがある場合もあります。
それは、原状回復に大きな出費が必要なく、入居者が高い確率で現れる目算がつくような場合です。
このような場合には、相場よりもかなり安く購入することができる事故物件への投資は、非常に高い利益率を期待することができます。
特に事故物件については、人によって考え方がまったく違います。
事故物件によって安くなるのであれば、過去にあったことは気にしないという方も実はかなりいます。
注意点としては、事故物件であることを隠したり、伝えるのを忘れてしまったりしないようにすることです。
後々のトラブルを回避するためにも、必ず契約前に事故物件であることは告知するようにしましょう。
事故物件の売却は可能なのか？
事故物件については、特に安くなってしまうというデメリットがあります。
そして、そもそも買い手が現れないというリスクもあります。
では、事故物件はそれによって売却できることはないのでしょうか？
売却は可能
事故物件であっても売却することは可能です。
ただし、そのためには以下のポイントを押さえておく必要があります。
★告知義務をまっとうする
特に、売却する際には告知義務があります。
そして、これをまっとうして、売却する前にその物件を貸すようにしましょう。
一定期間、その物件を借りて実際に住む人がいることによって、売却する場合の告知義務がなくなります。
これは法律違反でもなんでもなく、慣習として成立しています。
ですので、短期間でもいいですから、まずは告知をして売却するのではなくて、告知をして貸すようにしましょう。
それによってだいぶハードルが下がります。
★いくつもの不動産屋を巡って手応えをみるしかない
事故物件を扱うのが得意な不動産屋というのがあります。
こういった不動産屋と出会うために、いくつも不動産屋を巡って相談してみるのがいいでしょう。
★大規模なリフォームを実施、場合によっては更地にする
事故物件については、今のトレンドも取り入れたりしながら、上手にリフォームすることによって、不動産価値の減少を最小限にとどめることができます。
ただし、しっかりと利益を上げることができるように、リフォーム費用と売却額のイメージは前もってしっかりと行っておくようにしましょう。
特に古い物件のような場合には、更地にするという判断も有効になってきます。
物件を更地にすることによって、告知義務が消滅するということもあります。
★相場は3～5割減となることを覚悟する
最悪、買い手が現れないこともあるのが事故物件です。
ですので、事故物件であるような場合には、事故がないときと違って、3～5割売却額が減ることを覚悟しておきましょう。
こういった心構えでいることが、事故物件の売却を成功させるためには必要です。
まとめ
以上、事故物件の特に関心を集めている項目についてみてきました。
最後に、項目別に重要なポイントをまとめていきたいと思います。
事故物件の定義について
事故物件の定義はとてもあいまいだということを指摘しました。
特に、老人などの自然死については事故物件とはされないことが多いです。
一般に人が嫌悪感を抱くような事件、事故が起こった場合には事故物件とされることが多いです。
告知義務については、事故物件の1人目については生じるが、2人目については生じないというのが大事です。
事故物件の見分け方
事故物件については、大島てるというサイトが特に全国的に所在地を網羅しているのでチェックしましょう。
相場より安いのはまず疑うべきですが、不自然なリフォームがあるかどうかも重要です。
少しでも疑わしいと思ったら、すぐに不動産屋に尋ねるようにしましょう。
事故物件に住みたい方へ
事故物件を探したいなら、賃貸情報サイトや大島てるのサイトを使うか、不動産屋に問い合わせます。
事故物件でのバイトを考えているのなら、事故物件を探して、それを扱う不動産会社にアプローチします。
事故物件の購入・売却
投資目的の購入時には、特にリフォームなどの原状回復をして、実際に入居者が現れるかどうか、その目算をつけられるかどうかが大事です。
売却の際には、よい不動産会社を見つけることをまずは考えましょう。
次に、リフォームをしていきなり売却をするのではなくて告知義務回避のためにまずは人に貸すようにします。
そして、相場よりも価格が下がっても売れれば御の字という姿勢を持つことが必要です。
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