マンションを売却したときの「減価償却費」を基礎から知りたい

マンションの売却時に減価償却を使う理由

マンションを売却したいと考える場合、どれくらいの値段で売却することが出来るのか知りたいですよね。

多くの物と同じように、新品で買ったものであっても買った時のままの値段で売ることは難しいです。
マンションなどの不動産の場合、街自体の人気や築年数などによって建物自体の評価も変わる為、ますます価値は計算しづらいです。
今すぐマンションを売りたいと考えている方にとっては、悩ましい問題ですよね。

そんな時、減価償却の計算式を使えば、より正確な価格を出すことができるので資金繰りなどへの計上や、資産の把握も容易にすることができます。

減価償却を利用するのには、このような理由があります。

建物購入代金

まずは、建物購入代金についてです。

言葉の通り、建物を購入した代金のことを指すのですが、建物本体しか減価償却出来ないので、土地代を含んだ額にしないようにしましょう。

例えば、5,000万円で買ったマンションでも、土地代が2,000万円あるなら実際に減価償却できるのは3,000万円のみになります。

経過年数

経過年数とは、マンションを購入して売却するまでの年数を指します。

この時に注意して欲しいのは、マンションを買ってから17年と1ヶ月後に売却する場合には、18年と切り上げた年数として計算することです。
端数は必ず切り上げて扱うので、間違えないようにしましょう。

償却率

償却率とは、簡単に言うとマンション自体が1年で失う価値のパーセンテージのことです。

償却率を計算するには、まず建物の構造と法定耐用年数を調べなくてはなりません。
国税庁のホームページにて、建物の構造に合わせて法定耐用年数が決められていますので、確認してみましょう。

参考：https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

ちなみに、マンションなどのような鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のものに感しては、法定耐用年数は47年となっています。

法定耐用年数を過ぎているからといって、即住めなくなるという訳ではありませんが、建物としての価値は下がってしまうので注意しましょう。

減価償却費の計算式

減価償却費の計算式は、以下になります。

建物購入代金に0.9をかけ、償却率と経過年数をかけることで、減価償却費を出すことができます。
以下から具体的な計算例を使って詳しく解説していきましょう。

マンション売却には譲渡所得税がかかる

マンションの売却をした後には、譲渡所得税がかかります。
ここを知らないでいると、マンションを売却して得る予定だった資金を正しく予測することができません。

譲渡所得税は、マンションを買った時よりも高く売れた場合に発生します。
その為、高く売れそうな場合には、譲渡所得税が発生することも視野に入れて起きましょう。

ただし、譲渡所得税については軽減措置もあります。
マンションを保有していた期間が5年以上であった場合は、譲渡所得税に使われる税率が半分になりますので、保有期間についてはしっかり確認しておきましょう。