不動産の取引でよく耳にするのが「手付金」。
気に入ったマンションが見つかり、購入しようと売買契約を結ぶとき、必ず支払いを求められるのが、この手付金です。通常の不動産取引では、売買契約の締結時に手付金、物件の引渡時に売買代金を支払うことが商慣習になっています。
それでは、手付金をいくら支払えば良いのでしょうか？
一般的に不動産価格の5%~10%が手付金の相場であるといわれています。しかし、相場通りに支払って失敗することもあります。予期せぬ事態が発生して、やむを得ず契約を解除した場合、支払った手付金は返還されません。あのとき、手付金の額をもっと少なくしていれば‥‥。
こんな後悔をしないために、マンションを購入する前に手付金の仕組みをよく理解しておきましょう！
目次
マンション購入時の手付金とは？
手付金とは？
マンションを購入する際、売買代金を支払う前に必要なお金として「申込金」と「手付金」があります。
申込金は、分譲マンションなどを購入するための申込に必要なお金です。申込意思の確認や抽選販売の場合の順位確保などのために支払います。
これに対して手付金は、売買契約を締結する際に買主が売主に対して支払うお金のことです。土地や建物、マンションなどの不動産の売買契約を締結する際、契約書を取り交わすとともに手付金を支払うのが一般的です。
手付金が売買契約を締結する際に支払うものであるのに対して、申込金は、契約前の申込に際して支払うもので、契約が締結された場合は手付金に充当され、契約に至らないかった場合は買主に返還されます。
手付金の制度を理解しよう！
やっと気に入ったマンションが見つかり、いよいよ売買契約を締結する段階になると、必要になるのが手付金です。
手付金は、本来売買契約の締結時に買主が売主にいったん預けて、売買代金を支払う際に売主から買主に返還されるものです。しかし、いったん返還して再び支払う手続きが煩雑で面倒なので、手付金は売買代金の一部に充当されるのが一般的です。契約の締結後、何ごともなく物件の引渡まで進んだ場合は、特に問題になることはありません。
しかし、何らかの理由で売買契約が解除された場合、この手付金はどうなってしまうのでしょうか？
一般的に手付金は、購入価格の5%～10％が相場といわれ、決して少ない額ではありません。よく分からないままに手付金を支払い、あとで大変な目に遭わないように、手付金の制度をよく理解をしておきましょう！
売買契約締結後のルール
売買契約の締結後、契約を解除したい場合、買主は、売主が履行に着手するまでは、支払った手付金の返還を放棄することで契約を解除できます（手付流し）。一方、売主は、買主が履行に着手するまでは、手付金を返還するとともに手付金相当額を買主に支払うことで契約を解除できます（手付倍返し）。
不動産取引においては、売買契約を締結したあとでも、予期せぬ事態が発生して、どうしても契約を解除しなければならないことが起こります。その場合、解除を申し出た側が金銭的なペナルティを負うことで、損害賠償を求められずに契約を解除できるようにしたのが、手付金（解約手付）の趣旨なのです。
いずれからの解除も、理由を問われることはありません。相手方に一方的に通知するだけで解除できます。ただし、契約内容によっては、文書による通知を求められることがあります。
3種類の手付金
手付金には、「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類があります。
解約手付では、買主または売主が契約を解除したいときのための保証金として手付金を受け渡します。買主が契約を解除したいときは手付金を放棄し、売主が解除したいときは手付金を返還した上で同額を支払います。
違約手付では、契約違反、いわゆる債務不履行があった場合、手付金が違約金になります。買主の債務不履行は手付金が没収され、売主の債務不履行は手付金を2倍にして返還しなければなりません。
証約手付では、購入の意思を示し、契約締結の証として買主が売主にお金を預けるのが手付金です。
売買契約に際して手付金を授受する場合、どのような性質の手付にするのかは、当事者双方の合意で決めることができます。
ただし、これには例外があり、売主が宅地建物取引業者である場合は、当事者がどのように取り決めても、売主が受けとった手付金は解約手付になり、手付について特約を定めたとしても、それが買主の不利になる場合は無効になります（宅地建物取引業法39条2項・3項）。
さらに判例は、手付について当事者の合意がなく、売買契約書にも明記されていない場合は、解約手付と推定するとしています。
なお、当然のことですが、手付金が違約手付や証約手付として授受された場合は、買主が手付金を放棄したり、売主が2倍の手付金を返還したとしても、契約を解除することはできません。
手付金の保全措置とは
新築の分譲マンションを購入する場合など、契約を締結してから引渡まで数年間待たなければならないことがあり、その間に万一売主が倒産したりすると、物件の引渡を受けられなくなるだけではなく、支払った手付金も返還されない事態に陥ります。このような事態を回避して買主を保護しようとする制度が「手付等の保全措置」です。
宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が一定額を超える手付金等（手付金・内金・中間金）を受けとる場合、その手付金等の保全措置を講じなければならないと定めています（同法41条・41条の2）。
（1）保全措置の対象となる手付金等の金額
- 未完成物件の場合：物件価格の5%または1,000万円を超える額。
- 完成物件の場合：物件価格の10%または1,000万円を超える額。
（2）保全措置の内容
- 未完成物件の場合：「銀行等による保証」「保険事業者による保証保険」のいずれかの措置を講じなければなりません。
- 完成物件の場合：「銀行等による保証」「保険事業者による保証保険」「指定保管機関による保管」のうち、いずれか1つの措置を講じなければなりません。
手付金の相場金額
手付金の額については、売主が宅地建物取引業者である場合は、売買代金の20%を超える手付金を受領できないと定められています（宅地建物取引業法39条1項）。しかし下限の定めはありませんので、20%の上限を超えない限り、売主と買主との合意によって自由に額を決めることができます。
額を自由に決められるとしても、少なすぎると、気軽に契約を解除できてしまい、手付金を受け渡す意味がなくなります。逆に多すぎると、買主の負担が大きくなり、簡単に解除できなくなります。これでは、金銭的なペナルティを負うことで解除できるようにした解約手付の趣旨に反します。
一般的には、手付金の額を不動産価格の5%~10%にしているケースが多く、この価格帯がバランスのとれた適切なものとして、手付金の相場になっているようです。価格帯に幅があるのは、未完成物件の場合は5%前後、完成物件の場合は10%前後に設定されることが多いからです。
頭金と手付金の違い
手付金とよく誤解されるのが「頭金」です。
頭金とは、住宅ローンを利用して不動産を購入する場合の自己資金のことです。つまりマンションの購入価格と住宅ローンの借入額との差額です。
頭金がなくても、金融機関がOKすれば、売買契約を締結できますが、手付金は、契約を締結するにあたって必ず支払わなくてはならないもので、支払わない限り契約が成立しません。手付金が契約締結時に支払うものであるのに対して、頭金は、売買代金を支払うときに支払えば良いものです。
例えば、3,000万円のマンションを頭金なしで3,000万円の住宅ローンを組んで購入する場合でも、買主は、契約の際に合意した手付金（仮に300万円とします）を売主に支払わなければなりません。この場合、売買代金の全額が住宅ローンから支払われるため、買主が支払った手付金300万円は、売買代金には充当されず、マンションの引渡時に買主に返還されることになります。
他方、同じマンションを頭金300万円で2,700万円の住宅ローンを組んで購入する場合、手付金300万円は、売買代金の頭金に充当されることになります。
このように手付金が頭金に充当されることが多いので、同じものとよく誤解されますが、手付金と頭金とでは、もつ意味が異なりますので、注意しましょう。
マンション購入時の手付金Q&A
解約したときは、手付金は返金されるの？
通常売買契約に際して手付金の授受が行われた場合、特別な合意がない限り、解約手付になります。
解約手付では、買主が契約を解除したい場合は、売主が履行に着手していない限り支払った手付金の返還を放棄することで契約を解除できますが、解除すると当然のことながら手付金が返金されることはありません。
ただし、これには1つだけ例外があります。それは「住宅ローン特約」です。
マンションなどの不動産を購入する際、ほとんどの買主は金融機関の住宅ローンを利用します。しかし、住宅ローンには金融機関の審査があり、すべてが通るとは限りません。住宅ローンが認められなかった場合、買主は代金を支払えず、購入できなくなります。このような事態に陥ったときに、特例として買主が契約を解除できることを認めたのが、住宅ローン特約です。
通常買主が契約を解除すると、手付金を放棄しなければなりませんが、住宅ローン特約をつけて契約していれば、万一金融機関の住宅ローン審査が通らなかった場合、手付金を放棄することなく、売買契約を解除できるのです。
契約前に手付金を支払い、契約をとりやめた場合は、返金されるの？
手付金は、売買契約を締結する際に支払うものです。したがって、契約前に手付金として支払ったとしても、法的には手付金ではなく、申込金に該当します。申込金であるならば、契約が締結された場合は手付金に充当されますが、契約に至らないかった場合は買主に返還されます。
このケースでは、契約をとりやめたわけですから、当然返金されることになります。
売主側から契約を破棄されたり、不動産会社が倒産してしまったときはどうなるの？
それでは、反対に売主側から契約を破棄されたり、不動産会社が倒産してしまった場合などは、支払った手付金はどうなるのでしょうか？
まず売主が契約を解除した場合は、買主に手付金が返還され、さらに買主は手付金相当額を売主から受けとることができます。いわゆる手付の倍返しです。
次に不動産会社が倒産してしまった場合、買主の強い味方となるのが「手付等の保全措置」です。宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者が一定額を超える手付金等を受けとる場合、その手付金等の保全措置を講じなければならないと定められています（同法41条・41条の2）。保全措置が必要な場合、宅地建物取引業者は、買主に保全措置を説明し、内容を書面化した「保証書」を交付しなければなりません。
不動産の手付金は高額なものになりますので、保全措置についても事前によく理解し、契約の際には保証内容をきちんと確認しておくことが大切です。
手付金をローンで支払えるの？
手付金は、マンションなどの不動産の売買契約を締結する際に買主が売主に対して支払うもので、通常は契約の成立要件になります。他方、不動産を担保に金融機関からローンの融資を受ける場合、その物件を取得するのが前提になり、少なくとも売買契約が締結されていることが条件になるのが一般的です。
したがって、売買契約を締結するのに必要な手付金を支払うために、購入する物件を担保にしてローンを組むことはできませんので、手付金をローンで支払うことはできないことになります。
売主が希望する手付金が支払えない場合、どうしたらいい？
手付金の額については、売主が宅地建物取引業者である場合は、売買代金の20%を超える手付金を受領できないと、上限は定められていますが、下限は定められていません。一般的に手付金は、不動産価格の5%~10%が相場ですが、上限の20%を超えなければ、売主と買主との合意でいくらに決めても良いことになります。
売主の希望する手付金が支払えない場合は、売主に手付金の減額を交渉してみるのが良いでしょう。
「手付金」に妥協は禁物
手付金の相場は、不動産価格の5%~10%であるといわれていますが、買主としては、多額の手付金を負担するのをできるだけ避けたいものです。今より良い条件の物件が見つかることもあれば、将来何が起こるか分かりません。急な転勤、親の介護、子どもの誕生などで契約物件が不要になったり、希望を充たさなくなったりしたら、契約を解除せざるを得なくなります。そのときに放棄しなければならない手付金は、少ないほど買主は無駄な出費をしなくて済みます。
相場だからといって安易に妥協せずに、選択の幅を広げるためや将来の不測の事態に備えるために、できる限り手付金を少額に抑える努力をしましょう。
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