東京23区マンションの築年数が古い順トップ20を発表！【2019年版】

耐震基準

古いマンションを売却するうえで重要なポイントの1つが、耐震基準です。
新耐震基準が施工された1981年（昭和56）以降に建設されたマンション（新耐震）であれば、特に問題はありませんが、それ以前に建設された場合だと、査定・売却価格に影響が出ると言われています。
1981年以前に建てられたマンションは、旧耐震基準に則った『旧耐震建築物』と呼ばれ、『新耐震』と比べてしまうと、耐震性が劣っている可能性があるとされているからです。

しかしながら、旧耐震基準は1971年に改正されたため、それ以前の建物よりも耐震性は高いですし、旧耐震だからといって、絶対に売れないとうことはありません。
ただし、査定・売却価格に差が出てしまうことは否めませんので、その点には留意しましょう。

リフォームはするべきなのか

『リフォームをしないと、古いマンションは売れないのでは？』と思っている方は、多いのではないでしょうか。
確かにリフォームをしていた方が見栄えが良くなるため、買い手の印象が良くなることは必至でしょう。
しかしながら、リフォームをしたからといって、必ず売却できるとは限りません。

古いマンションの買い手の中には、自分の思うままリフォームをしたいという方や、立地が良い物件を安く買いたいという方がいるからです。
また、リフォームして売却することを目的に、買取会社が購入することもよくあります。
そのため、まずはリフォームをしないで買い手を探してみることをお勧めします。

メンテナンスや修繕をしっかりしてくれるのか

築年数がいくら古くても、メンテナンスや修繕をきっちりしてくれるのであれば、生活が不自由になる可能性がグンと下がります。
古いマンションだと、居住した途端に給湯器やエアコンなどが故障した、なんて事態も珍しくはありませんし、内覧時に傷や汚れが目立った、なんてこともあります。

内覧時には傷や汚れがあるのかを確かめたり、故障したエアコンや給湯器の負担を、管理会社や大家さんがきちんと負ってくれるのかを契約前に確認することが、大事になってくるでしょう。

共用部分の責任

古いマンションの場合ですと、手すりなどの共用部分が破損しやすいかもれません。
故意に壊したのならまだしも、そうでない場合は誰が責任を取るのかを、事前に確認するようにしましょう。

修繕履歴と今後の計画の確認

今までの修繕履歴が適切に行われてきたのか、また、十分な修繕積立金を確保した上で、今後の修繕計画が実施できるのかを確認することが、1つ目のポイントとなります。
特に、建て替えずに長く住み続けたいという方は、このポイントを重要視しましょう。

前述したように、マンションの寿命はメンテナンスによって伸びる余地が十分にあります。そのため、今までの修繕をきちんと行っていて、これからもしっかりと行える見込みがあるのであれば、長く住める可能性が上がります。

適切な自治管理が行われているのか

自治管理が適切に行われているかどうかは、実際に自分の目で見てみることが肝心です。
例えば、エントランスや廊下、駐輪場やゴミ捨て場などの共用部分の清掃が行き届いているのか。
手すりのグラつきなどの危険箇所がそのまま放置されていないか、などを確認することで、ある程度はマンションがメンテナンスされているかどうかを判断できます。

もしも共用部分に清掃が行き届いていなかったり、危険箇所がそのまま放置されていると、管理組合が正しく機能していない恐れがあります。
仮に管理組合が機能していない場合は、修繕積立金が十分に確保されていないことも大いに考えられます。

総会で建て替えの議論がされているのか

古いマンションであれば、将来的な建て替えの可能性が十分にあり得ます。
ただし、建て替えは議論に議論を重ねて行われることが多く、仮住まい先や費用など考えることが多いのです。
なおかつ、建て替えは5分の４以上の住民の賛成が必須であるため、決議までに10年以上の期間を要してしまうことも、珍しくありません。

そういった意味でも、議論をしている最中でも快適に過ごすために、何よりもマンションの寿命を伸ばすためのメンテナンス・修繕は、とても重要になってくるのです。