2019年10月に迫った消費税増税や2020年に開催される東京オリンピックなど、最近の動向によりマンション売却のトレンドがどのように変化しているのかについて、以下のような視点からみて行きましょう。
目次
2018年後半のマンション市況の状況は？
ミニバブルとも言われる昨今の不動産市況ですが、なかでもマンション市場における今年上半期の価格の動向と2019年におけるマンション市況について見てみましょう。
新築・中古マンション価格の動向
まず、新築マンションの今年上半期の状況です。
不動産経済研究所による2018年上半期の
「首都圏マンション市場動向」によると、首都圏の今年上半期における市場動向では、供給戸数は前年同期比で5.3％増の1万5,504戸となっており、2年連続で増加しています。
また、価格動向では東京都区部の平均価格が7,059万円、都下では平均価格が5,246万円となっており、昨年と比較すると上昇ペースは鈍化しているものの、未だに価格上昇が続いています。これに対して、中古マンションの市場を見てみると、新築のマンション価格に連れられて成約価格は上昇傾向が続いています。
例えば、財）東日本不動産流通機構から2018年6月における首都圏の中古マンション成約件数3,317件で前年同月比よりややダウンの-0.5％、成約価格は前年同月比でプラス5％となっています。
また、成約価格は3,320万円で、前年同月比でプラス5％の上昇で推移しています。
こうした視点から、マンション価格の動向を見ると新築・中古に限らず上昇傾向が続いていることがわかります。
＜出典＞
株式会社不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向 －2018年上半期(1～6月)－」
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/334/6394528s.pdf
公益財団法人 東日本不動産流通機構
「月例速報 Maeket Watch サマリーレポート 2018年6月度」
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201806_summary.pdf
2019年のマンション売却市況の見通し
次に、今年上半期の状況を踏まえて、来年2019年の見通しを考えて行きましょう。
2019年10月に消費増税の実施が予定されていますが、その影響を受けてマンション価格はやや落ち込む可能性がありますが、消費増税の影響が本格化するのは2020年に入ってからでしょう。
ただ、ここ1、2年の傾向としては、都内での新築マンション価格が高すぎて一般ユーザーでは手の届かない価格になっており、その反動で埼玉県や千葉県といった都心部周辺に需要が発生し、新築マンションの供給が二桁を超える伸びになっています。
併せて、都心では手の届く価格の中古マンションが引き続き需要があると言えます。中古マンションの取引で個人間同士の売買は消費税の課税対象外ですから、増税後の新築マンションよりも割安感が感じられます。
したがって、築浅の物件や希少エリアなど、条件によっては取引が活発化となるケースもあるでしょう。
また、都心の新築マンションで高値の価格がこのまま続くと需要が減少する可能性があり、そうなると完成在庫が増える傾向になるでしょう。その結果、場合によっては価格を下げてでも完成在庫を減らす流れにはなるでしょう。
特に、東京オリンピックの選手村予定地近辺の豊洲や東雲などの湾岸エリアでは新築、中古共に供給が多くあります。場合によっては、供給過多で大幅な価格下落も考えらますので、今後の価格動向には注意が必要でしょう。
2019年に10%!!消費増税がマンション売却に与える影響
続いて、消費増税がマンションの売却にどういった影響を及ぼすかを見て行きたいと思います。
過去の消費増税における不動産市況の状況
消費税の増税は1989年、1997年及び2014年と過去3回ありましたが、特に、1989年と1997年では、それぞれの局面で個人消費も含め前年度末の駆け込み需要と増税後の年初めの反動減がありました。
これは税率の振れ幅が大きく購入単価が高くなったため、反動減があったと言えます。特に、車や住宅といった高額の消費財には、増税分が価格に大きく反映されるため、増税後の受注が大幅減になった時期もありました。
駆け込み需要が起きて一瞬は受注増でよかった反面、その後の受注減で結果的はマイナスという場合もありました。政府もこうした増税後の反動をできる限り少なくするために、減税政策などを強化してきました。その結果、2014年の5％から8％への増税の際には、増税直後の反動を予測しての対応があったため、それほどの大きな受注減は感じられませんでした。
今回の増税は税率が8％から10％に引き上げられる予定ですが、自動車税の軽減や住宅ローン控除の見直し、住宅エコポイントの復活など、増税後の需要減対策が見込まれています。
今回の消費増税が不動産市況にどう影響を及ぼすか
今回の増税では税率が2％アップとなりますが、過去の増税を経験している点や増税の利率が少ないという状況から、大幅に受注減になる可能性は低いとされています。一時的な駆け込み需要とその反動は起きることが予測されますが、大幅な価格下落などは考えにくいでしょう。
増税に伴う減税政策の内容次第で、増税後に住宅購入した方が得という場合もありそうですので、駆け込み需要は少ないという見方もあります。
したがって、一時的な需要減は考えられますが、増税後、不動産市況に大きく影響を及ぼす状況は少ないとされます。増税よりも、むしろ国際経済などの外的な要因で株価の下落や円高基調、長期金利の上昇が目立つようになった場合の方が、不動産市況に大きく影響を与える場合があると言えます。
2019年以降のマンション売却タイミングはいつがいい？
さまざまな背景を踏まえて、最後にマンションの売却時期はいつがいいのかを考えてみましょう。
オリンピック前か後？
よく囁かれているのが、オリンピック後には不動産価格は下落に転じるという点です。建設需要もオリンピック後で一段落しますし、選手村の跡地利用で住宅供給が大幅に増えてしまうので、価格下落が起きると言われています。
確かに、こうした事態は想定できます。そうすると、オリンピック前に所有不動産は売却した方がいいということになります。加えて、インバウンドで外国人が5年ほど前に不動産を購入している場合があり、その多くが5年後に売却をすると言われています。
日本では不動産の譲渡所得税の税率が5年所有を境に変わる関係から、2020年には多くのウリモノが出回る可能性を秘めています。こうした背景から、オリンピック後のウリモノが増加すると不動産価格は下落に転じる可能性があります。
そのため、高値で売却しようと思うのであれば、オリンピック前から売却の準備はしておくべきでしょう。
消費増税前か後？
オリンピックと併せて、消費増税のタイミングは不動産売却には考慮しておくべきでしょう。先ほども記載しましたが、中古マンションの個人間の取引では消費税が課税されません。
したがって、消費税が課税される新築物件よりは割安感があります。そうなると、中古物件の需要は多くなると見込まれますので、そのタイミングで売却をすることは考えておくべきでしょう。
特に、築浅の物件や立地等に希少価値のある物件では高値になる可能性がありますので、売却をするにはいい時期と思われます。
まとめ
この先の1、2年は消費増税やオリンピックといった不動産市況に影響を与えるイベントが控えています。したがって、不動産の売却を考えた場合にはなるべくは高値で売却をしたいものです。そう考えると、常に不動産市況を注視しておく必要があります。
今後、築浅の物件や立地等に希少価値のある物件では高値の継続性が高いと思われますが、物件自体に差別化し難い、しかもパワーがない物件の場合を売却したい場合には、市況を見極めて、できるだけ早めに売却の準備をしておくことをおすすめします。
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