マンション売却をしようと思った時に、そのマンションの住宅ローンがまだ残っていたという経験のある人は多いかと思います。マンション売却においては実は多いケースで、正しい知識がなければ困ってしまう人も出てくるでしょう。
基本的に住宅ローンを完済しなければ、マンションの売却はできないと言われていますよね。しかし、だからと言って諦めてしまうのも実はもったいないことなのです。
今回は、住宅ローンの残っているマンションは売却できるのかということについて、その方法や裏技についてご紹介いたします。
目次
住宅ローンの完済はマンション売却の必須条件！？
実はマンション売却をする人の中には、まだ売却予定のマンションの住宅ローンが残っているという人が意外に多くいます。
すでに自分の所有しているマンションなのだから、売却するのはいつでも自由なのではないかと考えてしまいがちなようですが、決して無条件に売却ができるというわけでもありません。
住宅ローンが残っている場合、そのマンションにはローンを組んでいる金融機関の抵当権が設定されています。この抵当権が抹消されない限り、自分の独断でマンションを売却することはできないのです。
ローンの完済が売却の条件
住宅ローンが残っている状態で、マンションの売却によって得られる見込みの代金でローンを完済することができないのであれば、基本的には売却をすることができません。これはたとえ購入希望者が現れたとしても仕方ありません。
このような場合、最も基本的な対処方法として挙げられるのが、マンション売却によって得られた資金にプラスして自分の個人資金を上乗せするという形で住宅ローンを完済するということがあります。
この解決方法によってマンションを売却することが可能になりますが、しかしながら住宅ローンの残りの返済を個人資金から行うというのは、なかなか楽なことではありません。
住宅ローンを組むと、初期は返済金額のうちの利息分の比重が重くなっているため、元金がなかなか減っていかず、返済には想像される以上に多額の費用がかかってしまうと感じる方もいるかもしれません。
例えば、仮に長期のローンを組んでいる状態で、返済が滞っているタイミングでマンション売却をするとなった場合には、その時点でいちど金融機関に問い合わせて完済の必要があるローンの残りを確認し、その返済額をまかなうことができるだけの金額でマンション売却ができるのかを確認しておくのが得策でしょう。
売却額で住宅ローンを返済しきれないとどうなるか？
マンションの売却額では住宅ローンを返済しきることができない状況である場合、安全策をとるのであれば、不足分をまかなうことのできるだけの個人資金を用意するか、良心的な金利の融資が受けられる状況になるまでは、マンション売却には踏み切らない方が良いかもしれません。
そのような状況で住宅ローンの支払いが続けられない場合、ローンの保証会社が金融機関と組んだ住宅ローンの残高を代わりに支払うことになります。しかしその後は当然、その保証会社に返済をしていかなくてはなりません。
結局その返済もできないということになると、結果的には立ち退きを迫られて、マンションが競売にかけられてしまうようなことにもなりかねないのです。
競売にかけられるのなら良いのではないかと思われる方もいるかもしれませんが、この競売という方法で出される売却額は、通常のマンション売却の売却額よりはるかに安価なのです。それによって返済額を少しは減らすことができますが、おそらくまだ残るであろうローンの残高をその後も返済していかなくてはいけないのです。
売却額で住宅ローンを返済しきれない場合の対処法
マンションの売却額で住宅ローンが返済できないのであれば、足りていない分を自分の個人資金でまかなうことで問題なくマンション売却を行うことができます。
しかし個人資金でもまかないきれないのであれば、金融機関から借り入れを行うなどして用意する必要があります。ただし住宅ローンの残高がまだ多額である場合、金融機関からさらに借り入れることは大変難しいでしょう。
そのような場合に最も望ましいのは、家族や親戚、友人などの近しい間柄の人から良心的な金利で借り入れるという手段です。親しい人からお金を借りるのは気が進まない部分もあるかもしれませんが、しかしながら金融機関と親しい人間を除いては、良心的な金利で融資を受けることはおそらくできません。
その融資によって住宅ローンを完済したとして、その後に借り入れた分を返済していくことのできる見込みがあるかをしっかり考えた上で行いましょう。
住宅ローンが残っているマンション売却の裏ワザ
一般的に、住宅ローンを残した状態でマンション売却を行うことはできないというのは先述の通りです。そのためマンションの売却額では住宅ローンを完済しきれないという場合、本来であればマンション売却はできないことになります。
しかしそのような状況でも「どうにかマンション売却がしたい！」という人にとっての裏ワザが、実は存在します。
ここからはそのような、住宅ローンが残っているマンション売却の裏ワザをご紹介していきます。
裏ワザ1.任意売却
マンションの売却額では住宅ローンを完済しきれないという状況下でとることのできる手段として、「任意売却」というものがあります。
任意売却というのは、住宅ローンを完済しきれない場合でもマンション売却をすることが可能になる方法です。主には住宅ローンの返済に困窮している人が、差し押さえや競売にかけられてしまうことを避けるための奥の手として用いる手段になります。
任意売却の手順は、まず不動産コンサルタントを介して、住宅ローンを組んでいる金融機関と抵当権を抹消するための交渉を行います。これで金融機関側からの合意を得ることができれば、マンションに設定されている抵当権がなくなった状態で売却をすることができるようになるのです。
住宅ローンを完済しなければマンション売却ができないというのは、元をたどればこの抵当権を抹消することができないことが理由になっているのです。そのため抵当権さえなくなれば、そのマンションを売却する権利は認められることになります。
ただし勘違いしてはいけないのは、たとえ任意売却を行なって抵当権がなくなったとしても、住宅ローンが白紙になるわけではないということです。その後も完済するまでは、返済を続けていかなくてはいけません。
任意売却の後に残る住宅ローンの返済は？
任意売却によって抵当権が抹消されると、当然その後には無担保で住宅ローンの残高が残ることになります。売却額で返済しきれない分がそのまま残るため、一見意味がないように感じられるかもしれません。
しかしローンを組んでいる金融機関との交渉次第では、分割をして少ない金額での返済が認められる可能性もあります。
仮に競売にかけられるようなことになってしまった場合には強制的に売却されてしまい、その後も多額の債務が残るはずですので、そのような状況を避けることができるという意味では十分、メリットがあると考えることができるでしょう。
競売では非常に安価で売りに出されてしまうことになります。その売却額は通常のマンション売却と比べるとおよそ半分ほどにまで下がってしまいます。
任意売却であれば、金融機関側は競売を避けるべく抵当権の抹消を許可しており、より高く売却できることを希望しているということを意味します。そのため競売のような価格下落は起きず、一般的なマンション売却の相場通りの売却額を望むことができます。
裏ワザ2.買い替えローン
任意売却以外の手段としてお勧めできるのが、「買い替えローン」の利用です。
買い替えローンとは、マンション売却に際して新しく別の不動産を購入するという場合にとることのできる方法で、買い換える不動産の購入額と、売却したマンションの住宅ローンの残高を足し合わせ、改めて新規で住宅ローンを組むという仕組みになります。
売却したマンションの住宅ローンが完済できていなくても、新しく組む住宅ローンの融資によって完済することができるのです。
買い替えローンは残高をなくすことができる
買い替えローンでは、それまで残っていた住宅ローンも足し合わせて新しく組んだ住宅ローンとすることができます。そのため、結果としてそれまでの住宅ローンは完済したような状態で新居へと移ることが可能なのです。
また、残高として残っていた分の金額はマンション売却の際の譲渡損失とすることができます。そのため、確定申告の際に給与所得と合算して、マンション売却での損失額として差し引くことができます。
結果的に所得税が減額されるため、所得税の控除を受けることができるということになるのです。
まとめ
今回は、住宅ローンの残っているマンションは売却できるのか、その方法や裏技についてお話ししてきました。住宅ローンの完済は、本来のマンション売却の必須条件です。
しかし、任意売却や買い替えローンなどの裏技を使うことによって、完済していない状態でもマンション売却を行うことは可能になります。
競売にかけられてしまうなどのリスクを避けるためにも任意売却や買い替えローンなどの手段を考えることは大切だと言えるでしょう。
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