コラム第4話｜マンションのサラリーマン大家からの相談ごと

私はサラリーマン大家としてマンション経営を行うかたわら、マンション経営の情報を公開するための｢切磋琢磨サイト｣を運営しています。そしてマンション経営の知識をより広く深く学ぶため様々なセミナーやイベントに参加し多くの方々と交流を持つよう努めています。

このような出会いの中で、私がサラリーマン大家であることを知った同じサラリーマンの方からマンション経営についての質問を受けたり、｢今度相談させて下さい｣と言われ後日お会いして話を伺ったりすることがあります。

今回のコラムでは、このようなサラリーマン大家さんやその予備軍の方からのよくある質問や相談ごとをご紹介したいと思います。

マンション経営そのもの一般についての質問
購入検討中または購入済みの方からの相談
収支が良くない方からの相談
マンション売却の相談
持ち続けるべきか売却すべきか
相談される方へのアドバイス

マンション経営そのもの一般についての質問

マンション経営は儲かるのか

　マンション経営を始めていない方が最も知りたいのはこの点です。この質問に対してはまずは「きちんとやれば利益を出すことができます」と答えています。そしてさらに、利益を出すためにはマンション経営に真面目に取り組む姿勢と経験が必要で、中途半端な気持ちで始めると痛い目を見るかもしれませんよと補足しています。

マンション経営は大変なのか

　サラリーマンとマンション経営の両立が本当に可能かというのもよく聞かれる質問です。これはマンション経営を始めてみたいという前向きな気持ちの方が多いようです。
この質問については「マンションの管理は基本的には管理会社が代行してくれるのでそれほど大変なことはない」と回答しています。そしてこの問いについても、誤ったマンションを購入してしまうと家賃競争に巻き込まれたり、家賃の下落を防ぐための対策が必要になるなど大変な労力が必要になる場合があることをお伝えしています。

東京２０２０年大会の影響は

最近よく聞かれるようになったのがこの質問で、多くの方が次のように考えているようです。

開催に向け多くの人が集まり東京都の人口は増加する
大会が終わると人口は減少しマンション経営は大変なことになる

この答えには賛否両論あると思いますが、私は専門家ではありませんがという前提で、このような見解を述べています。
２０２０年大会のために東京へ集まってくる方は大きく２つに分類されます。ひとつは大会の会場建設のため東京に集まってくる地方の建設関係の方です。このような方は建設会社の方で用意する住居に入ることが多く、大会終了後に地方に戻ったとしてもマンション経営に大きな影響を与えることはないと思われます。

もうひとつは建設関係以外のサービス業などに従事する方です。このような方は比較的若い方が多く大会が終わったあとも東京に残る方が多いと考えています。大会が終わったからといって地方に仕事が増えるわけではないからです。

これらを総括すると大会が終わったとしてもマンション経営にはそれほど大きな影響は出ないと、私は現時点では見込んでいます。

今はマンションの買い時・売り時どっち

これも東京２０２０年大会の開催に絡みよく聞かれる質問です。これについても専門家ではないですがという前提でこのように回答しています。まず影響が大きいのが銀行融資です。銀行が融資に前向きな場合は、融資を受けマンションを購入する方が増えます。このため市場原理が働きマンション価格は上がる傾向となりますので売り時と言えるかと思います。このため買い時か売り時かといった場合は、まずは銀行の動向を見てみるのが良いかと思います。
次に景気による影響です。景気が悪くなるとお金の循環が悪くなるため多くの経済活動に影響が出ます。しかし、例えば新築のマンションについていえば、マンションの規模にもよりますが計画から完成まで数年を要するため、景気の良し悪しと完成時期にタイムラグが生じます。
このためマンションの販売価格には数年前の建築材料費や人件費が反映されるため、価格が安い時期に建て始めたマンションは比較的安い価格で販売され、その反対となる場合もあるそうです。しかしそれは素人が判断できるものではありません。
このような理由から、素人が景気の影響から売買のタイミングを計っても答えは出ないので、その労力は別のところに使った方が良いというのが私の出した結論です。

購入検討中または購入済みの方からの相談

前向きに購入を検討されている方

実際にマンション購入に真剣に取り組んでいる方の話しを伺うこともあります。
このような方は前向きな姿勢が見られ夢と希望に溢れており私も元気とやる気が湧いてきます。このような方には購入するマンションをどうやって選べば良いのか、購入のためには何をすればよいのかといった具体的な話をお伝えしていますが、この内容だけで長編となり本論から逸れてしまうため今回のコラムでは割愛したいと思います。

知識の向上のみに注力している方

マンション経営を始めたいと考える方はマンションの購入に向けた勉強しています。当然ですがマンション経営を始めたいのであれば勉強は必要です。しかし、中には勉強することが目的となってしまいマンションの購入よりも自分の知識向上に注力しているような方も少なくありません。

このような方とお話しすると、｢私の考えはそうではなく｣と自分の持論を語り始めたり、売りに出ている物件情報を見せても｢私の知り合いのマンションはもっと利回りが高いです｣といった答えが返ってきたりします。
このような方はマンション購入の話をしたいのではなく、自分の知識がどれだけのものかを試したいだけのように思えます。実はこのような方は案外多いのです。そしてこのような方は学ぶ姿勢が感じられないため、どれだけ多くの話をしても得られるものは少ないと思います。

購入を検討されている方に伝えたいこと

初めてのマンション購入を検討している方には伝えたいことは、最初にどのようなマンションを購入するかでマンション経営のスタートが大きく変わります。良いマンションを購入すると比較的楽に収益を得られますが、そうではないマンションを購入してしまうとやり直すために何年もかかってしまう場合もあります。
ではきちんとした収益を得られるマンションを購入するにはどのような勉強をすべきでしょう。私が是非学んでいただきたいと思っているのは経験者の考え方と実体験にもとづく経験で、次のような生の声なのです。

どのように考えてそのマンションを購入したのか
そのマンションを購入しその結果どうなったのか
マンション経営で直面した問題はあったのか、そしてどのようにして乗り越えたのか

そして、このような生の声が聞けるマンション経営者とのつながりを持つことが、マンション経営を始めるにおいて何よりも大事なことなのです。

収支が良くない方からの相談

あまり多くはありませんが、マンション経営がうまくいかず収支が良くないという方からの相談を受けることがあります。

競合マンションが多く家賃競争に

一部上場企業の４０代サラリーマンの方からの相談事例です。営業マンから都内の大学近くのワンルームマンションを勧められ、「大学生向きの部屋なので入居希望者が多く安心してマンション経営ができます」という言葉を信じて購入したそうです。
しかし購入から１年もたたないうちに退去となってその後は空室が続き、調べてみると実は購入したマンションの周辺には競合するワンルームマンションが多数あり入居者の奪い合いになっていたそうです。そして家賃を下げることでやっと入居者が決まったものの、毎月のキャッシュフローは赤字になってしまったとのことでした。

一般的に入居者が決まらない場合は、内装や設備のグレードを上げるなど家賃を下げない対策を講じるべきですが、その方の場合は銀行とのローンの利率を下げる交渉に多くの時間と労力を費やしていました。そしてその交渉は、とある大家の会のような集まりでやり方を聞いたとのことでしたが、詳細を聞くと、銀行がもっとも嫌がるクレーマーのような交渉の仕方でした。
そこでまずは入居者を決める努力をすべきとアドバイスしたところ、後日に他の方にお願いすることにしたと連絡がありました。これを最後にこの方からの連絡はなくなりました。

地方のマンションを現地確認せずに購入

都内在住の著名な一部上場企業の上級管理職の５０代の方からの相談です。数年前に初めて会った営業マンから次のような説明を受け、地方のワンルームマンションを見ることもせずに購入しました。 – 東京近郊ではまず出ない10%超の高い利回り – 管理会社が対応するので手間は不要 – 入居中なので毎月定額の収入が得られる持っているだけで収益を生む資産と言われ、株式投資感覚で購入を決めたそうです。しかし見ずに購入したことに不安を覚え１年半が過ぎてから現地へ確認に行ったところ、写真で見ていたよりも建物の老朽化が目立ち、このまま持ち続けていて大丈夫かと不安になったそうです。

購入したのは、駅から徒歩10分ほどの地方都市（県庁所在地ではない）の築３０年の３階建てマンションのワンルームです。室内の写真を見ると白いクロスにフローリングで、バス・トイレ・洗面台がセットになった３点ユニットバスで、ワンルームにしては広めの収納がある日当たりの良い部屋です。いわゆるよくあるワンルームといった印象の物件です。

相談内容はこのまま持ち続けても大丈夫かということだったので、まずはマンション名をネットで検索し、過去の賃貸募集の情報から家賃の変化を見てみました。するとこのマンションの他の部屋が検索にヒットし、家賃は数年前から下がっていることが分かりました。

次にマンション付近をマップ機能で調べてみると、そのマンションの大通りに近いところに新しそうなマンションがありました。マンション名も表示されていたのでさらに調べてみると、そのマンションの完成と相談者のマンションの家賃の下落が始まったのは同じ時期だったのです。

このことから元のオーナーはすぐ近くに新しいマンションができることを知り、家賃が下がるとマンション価値も下がるので早めに売ってしまおうとしたことが容易に推測できます。相談者のマンションはこのような経緯で売りに出されたものだったのです。
そして、実はこの新しいマンションについては相談者も現地を見に行った際に気づいていたそうで、このマンションがあることで自分が購入したマンションの古さが目についてしまい、そこに大きな不安を感じていたそうです。

現在の入居者が退去すると、家賃を下げるか部屋のグレードを上げる対策をしないと次の入居者を決めるのは難しいので、そのような対応が難しいようなら早めに売却した方がよいという説明を相談者の方にしました。
しかし相談者の方は損失が大きいのでもう少し様子をみたいということで結論は先延ばしとなりました。ここからはケースバイケースですが、今回の相談者のように５０代という年齢では融資を受けられる期間にも限りがあるため、不安のあるマンションの場合は早めに売却し、安心して持ち続けられるマンションに買い替えた方が良いのではないかというのが私個人としての見解です。

自分の考えを持たないと危険

収支が良くない方からの相談事例として２人の相談者の実例をご紹介しましたが、どちらの方も背後に相談相手がいてその方を信頼して行動しているようです。私もはじめて購入したマンションが空室になってしまいマイナス収支が数か月続いたときは、精神的に疲弊し出会ったばかりの人にも藁にもすがる思いで相談をしていました。

その結果、恥ずかしながら何人もの人に騙されもっとひどい状況に追い込まれていきました。振返って考えると、その頃の私は自分の考えを持っていなかったために営業マンに勧められるままにマンションを購入し、誰かに相談しても相手に言われるがままに行動していたのです。

相談するなら失敗した人に

マンション経営のもっとも難しいことは「不動産会社の選び方」、「相談できる方の見つけ方」だと思っています。どこの会社でも良いし、相談できるなら誰でも良いということなら話は簡単ですが、この２つは大事なポイントであり大変難しいことなので時間をかけてつながりを作っていくべきです。

特に相談できる方を見つけるのは難しく一概には言えませんが、少なくともマンション経営についての知識を語る方ではなく、自分の経験を教えてくれる方がよいかと思います。
そして、その経験は「毎月どれだけの収益を出している」、「マンションを何室持っている」という成功談よりも、「こんな大変な事になって、こうやって乗り越えたんだよ」という失敗した方の方がよいかと思います。失敗を乗り越えるためには懸命に考え努力し行動するからです。

収支が良くない方へのアドバイス

収支がよくないからといってマンション経営以外の方法での回収を図ろうとする方がいますが、これはお勧めしません。まずは自分のマンションとしっかり向き合って考え対策を取ることが大切で、間違いなく最善の方法です。マンション経営は問題をそのままにしてもよいことはなく、時間とともに悪化していくからです。

マンション売却の相談

売却したいという気持ちの背景

相談する方の多くはマンションを購入して５年～１０年ほどの方です。マンションをこのまま持ち続けると経年劣化により建物の老朽化が進むうえ、競合するマンションが建ち始めているため、今後は家賃が下がるのではないかという漠然とした「持ち続けることへの不安」を持っているのです。
このため退去となったら空室状態が長引くかもしれないし、次も同じ家賃を取れる保証もないため入居中のうちに売ってしまいたいという気持ちのようです。

売却に対する不安

売却を決断しても実際に行動に移すのはなかなか難しいようです。これは営業マンに勧められるままにマンションを購入し辛い思いをしているため、売却も同じようになるのではないかという不安があるのでしょう。（マンションを購入した不動産会社が信頼できるのであれば売却も同じ会社に相談するはずですから。）
そして相談者の方の多くが持っているのは「安く売られてしまうのでは」という不安です。よく「持っているマンションの価格の相場が知りたい」とう質問を受けますが、質問の背景を踏み込んで伺うと売却の価格に不安を感じていることが多いのです。

売却を依頼する不動産会社

相談者の方がマンションの価格と同じように悩んでいるのが、「売却をどこの不動産会社に依頼するか」ということです。そのマンションを購入した会社には頼みたくないし、他の会社ともつながりがない。マンションを購入するためのセミナーがたくさん開催されていたが、売却目的のセミナーは少なくそもそもセミナーで知り合う会社は避けたいという気持ちもあるようです。

売却についてのアドバイス

多くの方が「売却」を重く感じすぎていると思います。売却を依頼したらすぐに売れてしまうと不安に思っている方が多いようですが、心配しなくてもよほど安い価格にしない限り簡単に買い手はつきません。また売却を依頼する会社も必ずしも売れるまで付き合う必要はなく、売れなければ別の会社に替えてもよいのです。
売却についての私のアドバイスは、次回のコラムで詳しくご紹介しますが、試しに売却を依頼してみるのも一案だと思います。

持ち続けるべきか売却すべきか

私がサラリーマン大家さんから受ける相談で最も多いのが、購入したマンションをこのまま持ち続けていた方が良いのか、それとも思い切って売却した方が良いのかというものです。マンション経営を初めてはみたものの、この先どうして良いのか分からないというのです。そしてこのような方のマンション経営はうまくいっていないケースが多いのです。

相談者が本当に相談したいこと

「持ち続けるべきか売却すべきか」という相談をする方は、相談にくる前から心の内では「売却」で決まっていることが多いようです。ではなぜわざわざ相談にくるのでしょう。
それは売却するという最終的な決断を自分で下すことができず、誰かに背中を押して欲しいという心理があるからでしょう。それも自分の話を聞いてもらった上で「それなら売却した方がよいですね」という言葉をもらい自分を納得させたいという気持ちがあるようです。

持ち続けるべきか売却すべきか

マンションの状況を最も良く分かっているのは相談者自身です。いくら私が相談を受けて話を聞いたとしても、購入してから現在に至るまでの状況のすべてを把握している相談者の方にはかないません。そんな相談者の方が「持ち続けるべきか売却すべきか」と思っているのであれば売却に向けて動き出すべきだと思います。
ここで気を付けて欲しいのは「売却する」ではなく、売却に向けて「動き出す」ということです。すぐに売却しようとすると、購入した時と同じように営業マンに言われるままに話が進んでしまうかもしれないので要注意です。

売却に向けて動き出すタイミングは

サラリーマン大家さんの中にも「今はマンション価格の相場が下がっているからマンションの売買のタイミングを見計らっている」という方がいます。私はマンションの相場については専門ではありませんが、売却に向けて動き出すなら少しでも早い方が良いとアドバイスしています。
なぜなら、そもそもマンションを持っているからには売却について知っておくべきですし、いつ売却のタイミングがくるかは分からないので、その時になってから「どうしよう」と思っても遅いからです。さらにマンションは何もしないと経年劣化が進み、家賃が下がったり修繕費が増えたりしますが、家賃の下落はマンションの売却価格に大きく影響します。

家賃が少し下がっただけでも売却価格は大きく値下がりするのです。つまり、売却に向けての準備は売却する／しないにかかわらず早い方が良く「持ち続けるべきか売却すべきか」と考えた時が、売却に向けて動き出すベストなタイミングなのです。

売却に向けてやるべきこと

マンションの売却に向けてやるべきことは、まず現在の収支をきちんと把握することです。家賃がいくらで、管理費や費用がどれだけで年間の収支はどうなっているのか。家賃の銀行口座を何年も確認していない方も実は結構いますが、この収支を把握しないとマンションを売却する際に損益がどうなるのかすら分かりません。
そしてもうひとつは、ローン残高の確認です。こちらもほとんどの方が把握されておらず、１０年ぶりに確認し、残高が減っていることに驚いている方もいました。
「年間の収支」と「ローン残高」は、マンションの売却価格の設定に重要なものなので、事前に確認しましょう。

持ち続けるべきか売却すべきかのアドバイス

持ち続けるべきか売却すべきかの相談に対しては、「持ち続けるための対策と売却を同時並行で行う」ことをアドバイスしています。「持ち続ける」と「売却」は真逆のように思えますが、それぞれ必要な対策は、実は同じ事なのです。
持ち続けるためには家賃の低下や空室への対策が必要であり、室内の内装や設備のグレードアップが必要です。これにより現在の家賃をキープする、もしくは更なる家賃アップを目指すことが、売却価格に良い影響を与えるのです。
具体的な考え方や対策については、次回のコラムで詳しくご紹介しますが、「持ち続けるか売却か」の二者択一ではなく、「持ち続けても良い」、「売却しても良い」という状態に持っていくのが最善の策なのです。

相談される方へのアドバイス

相談される方の多くは、「何をどうすれば良いか」というような「やり方」を聞く方が多く、私のことを信頼していただけるのはありがたいのですが、「言われた通りにやりますので」と言われる方も多くいます。
このため、次に何かあっても誰かに相談して言われるままに行動することになります。私自身もこのように相談した方を信頼し言われるがままに行動したことで何度も失敗を経験しました。

相談をされる方へのアドバイスとしては、相談して言われたことをそのままやるのも良いのですが、なぜそれをやるのかを確認し、最終的には自分で判断し考えて行動することが大切です。初めのうちは分からないことが多く難しいかと思いますが、この繰り返しが「自分の考えを持つ」ための大事なプロセスなのです。マンション経営で成功されている方も、最初は素人でみんなこのプロセスを経ています。そして大きな成功をされている方は、例外なく自分の考えをしっかりと持っているのです。

今回のコラムでは私が受けたマンション経営の相談をお伝えすることで、サラリーマン大家さんのマンション経営に対する疑問や不安をご紹介しました。今回ご紹介したお二人のように、不安を抱えたままひとり悩んでいるサラリーマン大家さんは実は本当に多いと実感しています。
私も空室が長引いて家賃を下げるなど大変つらい経験をしました。しかしその後、その部屋は家賃を上げたにもかかわらず賃貸募集を出す前に入居が決まるほどの優良マンションに生まれ変わりました。最終回となる次回のコラムでは、サラリーマン大家の私がどのようにしてこのマンションを甦らせることができたのか、そのいきさつをご紹介したいと思います。

その他のコラム記事はこちら
第１話：サラリーマンの私が始めたマンション経営
 第２話：営業マンから勧められるままに購入したマンション
 第３話：成功しているサラリーマン大家さん２人の実例
第４話：サラリーマン大家さんからの相談ごと
第５話：マンション経営の新たな始まり