目次
一般媒介契約とは
媒介契約というのは、マンションなどの物件の売り主が、その売却活動を依頼するために不動産会社と結ぶ契約のことです。
そして一般媒介契約というのは、その中の一つの契約方法になります。
契約においては、不動産会社に行ってもらう売却活動の方法や、報酬としての仲介手数料の額などを明確に定めます。不動産会社が不動産売買の仲介をする場合には、必ずこの媒介契約を結ぶことが法律によって定められています。
他の媒介契約と比べて異なる点として、一般媒介契約は同時期にいくつもの不動産会社と契約を結ぶことができるというものがあります。また、不動産会社の仲介なしで、売り主自身で買い主を見つけることもできるようになっています。
他の契約状況を明かすか否か
一般媒介契約の中でも、他の不動産会社との契約状況を明かすか否かで、さらに細かく契約の方法が分かれます。
一つは、他にも契約し仲介を依頼した会社があるという旨と、それがどの不動産会社なのかを伝えるという契約方法。
そしてもう一つはその反対で、そういった情報を一切伝えないという契約方法です。
一般媒介契約を結ぶ際には、そのどちらかの方法を選ぶことができます。
専任媒介契約との違い
媒介契約には一般媒介契約の他に、専任媒介契約と専属専任媒介契約という2つの契約方法があります。
ここではそれら2つをまとめて専任媒介契約と呼びますが、一般媒介契約と専任媒介契約の最も大きな違いは、「同時期に2社以上の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるかどうか」という点になります。
一般媒介契約では同時期にいくつもの不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能であることは先述の通りですが、専任媒介契約の場合には常に、2社以上との契約はできません。
またそれに伴って、契約による独占力にも違いが出てきます。
一般媒介契約での場合、その売却活動についての不動産会社への詳しい報告などは必要ありません。
一方で専任媒介契約の場合、売却活動についての報告はもちろん、その報告の頻度も定められていたりと、不動産会社からの独占力は強くなります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社に絞った媒介契約であるという点では共通していますが、呼称が違うぶん当然、異なる点も存在します。
2つの大きな違いとして挙げられるのは、「売り主が自ら買い手を見つけ、直接売買交渉を行うことができるかどうか」という点です。
専任媒介契約であれば、売り主が自ら買い手を見つけてきた場合、売り主自身が直接買い手と売買交渉を行うことができます。
一方で専属専任媒介契約の場合だと、売り手が自ら見つけてきた買い手であっても、売買交渉にあたっては不動産会社を通す必要があるのです。たとえ買い手が自分の知人であったとしても、取引には必ず不動産会社を介し、仲介手数料を払わなくてはいけないということになります。
ただし2つを比べると、やはり専属専任媒介契約の方が不動産会社の営業も熱心になり、対応も手厚くなります。そのため、もし身近に買い手が見つかる可能性があるなら専任媒介契約、ないのであれば専属専任媒介契約を結ぶというのは良い選択かもしれません。
一般媒介契約はあくまで不動産会社選びの第一歩
不動産売却をするにあたっては、複数の不動産会社と一般媒介契約を結んで、より多くの人に見てもらえる方が良いのではないかと考える人が多いのではないでしょうか。
実際のところ、初めの取り掛かりとしてその考え方は間違っていません。物件を扱ってくれる不動産会社が多いほど、より多くの購入希望者の方に見てもらえる可能性は高くなるはずです。まずはたくさんの方に物件の存在を知ってもらうというのが重要でしょう。
ただしこれは売り主にとっては良い状況ですが、それぞれの不動産会社からしたら決して美味しい話ではありません。売り主が一般媒介契約を結んでいる各社はそれぞれ、その物件においては競合しているライバル同士ということになっているわけなのです。
見方を変えてみると、他社も関わっている物件に営業コストを使うのにはリスクが伴うということが分かります。売却のためにコストをかけても、結局他社が売ってしまってはなんの利益にもならず、かかったコストだけが損失として残ってしまうためです。
そのようなことから、一般媒介契約は専任媒介契約と比べると、どうしても営業に力を入れてもらえないということが多いです。
そのため、不動産売却を始める際にはまず候補となる複数の不動産会社とそれぞれ一般媒介契約を結び、売却活動を行う中で最も適した会社を見つけ、3ヶ月後の契約が終わるタイミングでその1社と専任媒介契約を結ぶというのが理想的な流れとされているのです。
一般媒介契約のメリット
不動産会社選びで失敗しづらい
一般媒介契約は、基本的にいくつかの不動産会社に同時に物件取引の仲介を依頼することになるかと思います。
はじめに複数の不動産会社と関わるので、その中で実際に各社の営業スキルや販売戦略、対応の良し悪しなどを見た上で専任媒介契約を結ぶ会社を選ぶことができるのです。
はじめから1社に絞ってしまうのはリスクがありますが、自分の目でしっかりと見極めた上で決めることができるのであれば、安心ですよね。
不動産会社同士で対抗心を燃やしてくれる
不動産会社が物件取引の仲介において得ることのできる利益というのは、売買契約が完了することで発生する仲介手数料のみになります。そのため、一般媒介契約を結んでいる売り主が他の不動産会社とも同様に一般媒介契約を結んでいた場合、もし仮に他社によって買い手が決まってしまった際には利益を得ることができないのです。
せっかく営業にコストを割いても、実際に自社で取引を成立させられなければ損失が生まれることになってしまいます。そのような事態は何としても避けたいため、一つの物件を担当する各社が競って売却活動に臨む可能性もあるのです。
不動産会社からの独占を防ぐ
基本的に不動産会社は、媒介契約を結んでいる物件に関しては自社で直接買い手を見つけたいと考えています。理由としては、不動産会社が得られる仲介手数料は、売却した売り主からと購入した買い主からのどちらも発生するためです。
そのため、あまり良くない不動産会社と仮に専任媒介契約を結んでしまった場合、その会社に物件を過度に独占されてしまう可能性があります。具体的には、意図的に物件情報の公開を制限したり、他の不動産会社からの問い合わせに対して「商談中」や「売却が決まっている」などという返答をしたりということがあるのです。
このような独占状態になってしまうと、他者から入った購入依頼を断られてしまうため、売却までに必要医女に時間がかかってしまう可能性があります。また、購入希望者との交渉をうまく進めるために、売り主側に値引きを持ちかけてくるということも考えられます。
一般媒介契約であれば、1社だけが独占するということができないため、そのような事態を防ぐことができます。
一般媒介契約のデメリット
売却活動に注力してもらえない可能性がある
一般媒介契約では、不動産会社がコストをかけて営業活動や宣伝活動を行っても、他者によって買い手が見つかってしまった場合にはその不動産会社への仲介手数料は発生しません。
そのため、もちろん競合して熱心に売却活動をしてもらえる可能性はあるものの、もし自社の利益が見込めない場合にはあまり優先して売却活動に取り組んでもらえないこともあるのです。
専任媒介契約であれば、自社か他社かは問わず、買い手が見つかって売却が成立した場合には必ず、媒介契約を結んでいる不動産会社に仲介手数料が入ることになります。
売却することさえできればほぼ確実に利益が見込めるため、売却活動にも熱心に取り組んでくれるのです。
複数の不動産会社に対応する手間がある
一般媒介契約では、基本的に複数の会社と媒介契約を結ぶことになるかと思われます。
すると必然的に、各社との連絡をそれぞれ個別で行わなくてはいけません。物件の売れ行きや金額の変更、内覧の申し込み状況などの情報をそれぞれ個別で共有する必要があるのです。
そのため複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ場合には、その数が多ければ多いほど、各社との情報共有により多くの時間と手間がかかってしまいます。
オプションのサービスを受けることができない
不動産売却にあたって、どこかの不動産会社と専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んでいる場合、会社によってはハウスクリーニングや設備点検、また売却後に発覚した不具合の修繕など、オプションサービスとして行ってもらうことができます。
しかしそういったサービスは、一般媒介契約である場合には受けることができないことが多いです。
そのため一般媒介契約では、ハウスクリーニングや修繕などの費用が基本的に自己負担となります。
一般媒介契約は不動産会社の見極めとして
ここまでお話ししたように、一般媒介契約であれば同時期に複数の不動産会社と結ぶことができます。
ただし専任媒介契約と比べると、不動産会社にとっては優先度の低い契約歩法であることは否めず、確実に営業活動に力を入れてほしい場合にはあまり適していないかもしれません。
そのため一般媒介契約については、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるという特性を活かし、特定の会社と専任媒介契約を結ぶ前の見極めの手段として捉えることが最も有意義な方法であると言えるでしょう。
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