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中古マンション売却時のポイントとなる「相場」
中古マンションの売却を考えている方、「いくらで売れるの？」など、疑問に思うことが多いですよね。このようなとき、中古マンションの「相場」を知っておくと役に立ちます。
中古マンションの相場は、立地条件、広さ、建物の年数によって当然異なります。再開発や周囲に商業施設や新築マンションができたなどの条件によっても変動します。
古い相場を念頭においてしまうと、不要に売却価格が低くなったり、買い手を見つけることができなかったりすることも起こります。
また売主として、中古マンションの相場を知っておくと、仲介会社と売却時の価格設定を行う際にも役立ちます。
査定額の仕組み
売却価格の査定を行うと、不動産会社によって異なった結果が出ることも珍しくありません。この時、査定価格が高いということと高い価格で売却できるということは必ずしも一致しません。
どの会社も売却依頼が欲しいのは当然です。ただ、そのために価格設定があまりに相場と乖離している場合、その会社の信用性が疑われる場合もあります。
そういった意味でも、相場を知っていると売却を依頼する際にも役立つのです。それでは、相場の動向をつかむには、どのような方法があるでしょうか。次に調べ方をご紹介しましょう。
レインズ・マーケット・インフォメーションを活用する
査定を依頼する前に、だいたいの相場をつかんでおきたい！こんなとき、インターネットサイトが役に立ちます。
相場の動向をつかむのに、役立つサイトとして
「レインズ・マーケット・インフォメーション」(以下、REINS)があります。
REINSは、国土交通省が開発を進め2007年に稼働を開始した、不動産取引公開サイトです。このサイトで公開される不動産取引価格は、国土交通省から指定を受けた流通機構が運営するシステムに集められた情報を元にしています。
レインズ・マーケット・インフォメーションで得られる情報
情報の検索は、調べたい地域の他に、「駅からの距離」「間取り」「建物の築年数」など、様々な条件を指定して行うことができます。
検索の結果は、「直近1年の取引情報グラフ」として、横軸に築年、縦軸に平米単価をとって表示されています。築年は30年以上前のものから表示されているので、中古の相場も一目でわかるようになっています。
また、国土交通省が公表している不動産情報には、「不動産価格指数」というものもあります。これは、2008年度の平均値を100として指数化された情報が、全国・9ブロック別・3大都市圏別といった大きなまとまりで公表されています。
様々な情報をキャッチできるインターネット広告
インターネットサイトには、ここまでにご紹介したREINS、不動産価格指数の他にも、中古マンションの相場をキャッチできる方法があります。
これは大きく「インターネット広告」と呼ばれるもので、ウェブサイトやメールを使用して、企業が行う宣伝活動のことです。広告を確認することで、物件がどのくらいの価格で売られているのかをチェックすることができます。
大手不動産から地域の不動産会社まで、多くの企業がインターネットサイトで中古物件の情報を出しています。探すときのキーワードも、企業によって工夫が凝らされていて、こだわりの条件で検索することもできます。
売却価格として相場以外に考えるべきこと
これまで見てきたとおり、より良い条件で売却するためには相場を知ることが重要です。一方で相場には表れてこない物件固有の情報、価値もあります。
例えば、リフォームや建物診断を実施していることによる価値です。同じ5,000万円の物件でも、フルリフォームを施している物件とそうでない物件では客観的な価値が異なります。リフォームの箇所や内容について、しっかり説明することで売却価格のアップや価格設定の根拠となりえます。
中古マンションの売買において、建物の欠陥や不具合を気にされる方は少なくありません。
そこで、物件によっては建物診断を実施したり、それに伴う既存住宅売買かし保険を付けたりすることによって建物に付加価値や安心感をつけることができます。
既存住宅売買かし保険とは
売買契約時に気づかなかった瑕疵（欠陥）が引渡し後に見つかった場合に、補償費用をまかなうことのできる保険です。この保険を付保するためには、検査に合格する必要があり、そのための保険料が必要です。
また、保険の対象となる箇所や保険期間は限られています。
ただ、こういった検査や保障によって安心感や保障といった付加価値を付け、売却価格を上げるという方法もあります。
マンションの売却時には、まず、REINSや不動産価格指数などの情報を駆使して、しっかりと相場を把握することが大切です。さらには、相場に反映されない付加価値をしっかりと買主に訴求することで成功させましょう。
▼外部リンク
レインズ・マーケット・インフォメーション
http://www.contract.reins.or.jp/
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