リゾートマンションが破格の安値で購入できることを耳にしたことはありませんか？
バブル時代に避暑地や温泉街などのリゾート地に建てられたリゾートマンションは、当時数千万円で販売されましたが、今では数十万円から数百万円で取引されているものもあるそうです。バブル崩壊後、乱立したリゾートマンションの多くが売りに出されましたが、需要が激減したため買い手がつかず、一気に値崩れを起こしてしまったのです。
リゾートマンションが格安だからといって、安易に手を出すのはとても危険です。格安の物件を投資目的で購入しようとしても、思わぬ落とし穴に嵌り、目論見とは逆に大損してしまうことも少なくありません。
今回は、リゾートマンションが格安になった理由を解明し、賢いリゾートマンションの活用法を探ってみましょう。
目次
リゾートマンションとは？
リゾートマンションとは、避暑地や温泉街などのリゾート地に別荘用途として建てられた分譲型のマンションのことです。「リゾマン」と略されることもあります。
1960年前後に熱海、伊東、箱根などの保養地の高台に、眺望の素晴らしさに加えて、温泉大浴場、プール、テニスコート、フロントサービスなどのホテルタイプの設備を備えたマンションが建てられたのが、発端といわれています。
1970年代後半には、大手デベロッパーがリゾートマンション事業に参入し、日本各地のリゾート地に多くのリゾートマンションが建設されるようになりました。
1980年代後半から1990年代初頭のバブル期には、「総合保養地域整備法（通称「リゾート法」）」が整備されたのとスキーブームが到来したことで、リゾートマンションの建設に拍車がかかり、スキー場が集中する新潟県湯沢町周辺でリゾートマンションの建設ラッシュが起きたほどでした。
しかしバブル崩壊後は、デベロッパーの事業縮小や倒産で、リゾートマンションの開発がなくなったばかりか、スキー場などのリゾート施設そのものが閉鎖に追い込まれる事態に陥りました。いゆわるリゾート会員権とは異なり、リゾートマンションは分譲型マンションとして売却されたため、デベロッパーがリゾート施設から手を引いても、リゾートマンションそのものは存続し、今もなお多くのリゾートマンションがとり残された状態にあるのです。
日本全国の避暑地、景勝地、温泉街、スキー場、ビーチ周辺に多く建てられている
バブルのピーク時には、日本全国の避暑地、景勝地、温泉街、スキー場、ビーチ周辺に数多くのリゾートマンションが建設されました。
関東周辺でリゾートマンションが多く建てられたのは、次の地域です。
- 避暑地：軽井沢、那須、富士五湖、蓼科高原、八ヶ岳高原
- 温泉街：熱海、伊東、箱根、鬼怒川温泉、草津温泉
- スキー場：苗場、湯沢、塩沢
- ビーチ周辺：三浦半島、湘南、外房、伊豆半島（主に湯河原から下田に至る東伊豆）
リゾートマンションは、主にセカンドハウスとして利用されるために、眺望や静けさなどの過ごしやすさが優先されます。そのため海沿いや山間部などに建てられるケースが多く、通常の定住型マンションに比べると、商業・医療・教育などの施設が近くになく、生活環境が整っていません。定住するには不向きなものが多く、生活の利便性が良いとは必ずしもいえないのです。
リゾートマンションの多くは、定住するのではなく、一時的に滞在して余暇を楽しんだり、リフレッシュしたりすることを目的としていますので、短期滞在に適したワンルームタイプや1LDK・2LDKの間取りが主流になります。そのため3LDKや4LDKといったファミリータイプのマンションが少ないのも特徴です。
温泉、大浴場、サウナ、スポーツ施設、プール、ゲストルーム
リゾートマンションの大きな魅力は、付帯した温泉や大浴場、プールやテニスコートなどの施設をいつでも自由に利用できることです。リゾートマンションに付帯する主な施設としては、温泉大浴場、戸別温泉、大浴場、温水プール、屋外プール、テニスコート、フィットネス施設、レストラン、ゲストルームなどが挙げられます。
しかし充実した施設が付帯していると、他方でそれを維持するためのランニングコストがかかります。管理費や修繕積立金などの維持費が高いのも、リゾートマンションの特徴といえます。
今、リゾートマンションが格安な理由とは
バブル崩壊後、売り物件が増加
バブルが崩壊して不況に陥ったとき、贅沢品であるリゾートマンションを真っ先に手放そうと考えるのは無理もありません。当時乱立したリゾートマンションは、すでに供給が過剰になっていましたので、売り手が急激に増えたことで、一気に値崩れを引き起こしました。所有しているだけで、管理費や修繕積立金を負担し続けなければならないマンション特有の事情が売却を急がせたのです。
しかしすっかりリゾート熱が冷め、需要がなくなったリゾートマンションを利用目的で購入しようとする人はいません。価格が下がったとはいえ、高額な維持費の負担が足枷となり、投資目的の魅力も奪ってしまい、誰も買わなくなってしまったのです。売り手が多数に対し、買い手が皆無という需給バランスの極端な崩壊により、リゾートマンションの価格が急激に下落し、予想もつかない価格までに落ち込んでしまったのです。
高額な管理費
リゾートマンションは、通常のマンションに比べると、管理費や修繕積立金などの維持費が高く設定されています。共用部分が多く、温泉施設や大浴場、プールやテニスコートなどの付帯設備の管理も必要になり、清掃費やメンテナンス費用などが嵩み、管理費が高くなってしまうのです。マンション本体以外に付帯設備にも、長期的な修繕計画が必要であるため修繕積立金も必然的に高くなります。
築年数の経過とともに、修繕すべき箇所が多くなり、修繕規模も大きくなりますので、修繕積立金が大幅に値上げされることもあります。
管理費や修繕積立金は、所有してる限り毎月負担しなければなりません。高額な管理費や修繕積立金の負担に耐えきれず、手放してしまう人も少なくありません。売却により新しい所有者が決まれば、管理費や修繕積立金を負担してくれますが、売却先が見つからずに未納のまま放置したり、資金不足を理由に支払いを拒む所有者が出てくると、ますます管理費や修繕積立金が集まらなくなります。未納分を補填するために値上げに踏みきるリゾートマンションもあるようです。
管理状態の悪化
通常マンションの管理は、住民全員で組織する管理組合が行います。リゾートマンションにおいても、同じ管理体制がとられるのですが、定住目的ではなく、セカンドハウスとして購入している人が多く、すべての住民がいつもいるわけでありません。
そのため住民の意見が管理組合に反映されないことが多く、管理がずさんになり、必要な修繕が施されずにそのまま放置されていることも少なくありません。リゾートマンションは、通常のマンションに比べると、住民の管理や修繕に対する意識が希薄だといわれていることも、少なからず管理状態を悪化させる要因になっているようです。
スキー場やビーチ周辺に建てられたリゾートマンションは、雪が積もったり、潮風にさらされたり、自然の影響を受けやすいので、通常のマンション以上に劣化を防ぐ対策をとらなければなりません。しかし管理体制が正常に機能していない場合は、そのような防止策をとれていないことが多く、結果的に建物の劣化を早め、資産価値を低下させているのです。
周辺のリゾート地の過疎化
バブル崩壊後、デベロッパーの事業縮小や倒産で、リゾート開発がなくなったばかりか、スキー場などのリゾート施設そのものが閉鎖に追い込まれるリゾート地も出てきました。リゾート施設が閉鎖され、行楽客が見込めなくなると、周辺の商業施設も撤退し、生活に不便をきたした住民も退去し、必然的に過疎化が起きてしまいます。
リゾート地が過疎化しても、分譲型マンションとして売却されたリゾートマンションだけが存続することになります。一度入手したリゾートマンションは、売却しない限り周辺地域が過疎化しても利用せざるを得ないのです。
リゾートマンションを実際に購入するには
リゾートマンションは、新築分譲以外の中古物件であれば、全国の不動産会社で取り扱っていますので、購入しようと思えば、どこの不動産会社でも仲介してくれます。ただしやみくもに不動産会社をあたっても、希望する物件を扱っているとは限りませんので、時間と手間が無駄になります。
効率的に希望する物件を探すには、「リゾートマンション情報サイト」を使うのが一番です。検索機能を使えば、エリア、予算、部屋の面積、間取り、付帯施設などの条件を設定して検索することができます。中には「こだわり条件」を設けているサイトもあり、温泉、大浴場、プール、眺望、テニスコート、定住向け、収益物件などの条件でも検索できます。
使いやすいリゾートマンション情報サイトを紹介します。
リゾートマンション情報サイト
（1）東急リゾート
東急不動産ホールディングスグループの1つである東急リゾート株式会社が運営するリゾート物件の情報サイト。
中古リゾートマンションに限らず、戸建別荘、新築の分譲、会員制リゾートホテル、ホテルコンドミニアム、海外の物件まで取り扱い、幅広いリゾート事業を展開しています。
《取扱エリア》
- 関東（那須・鬼怒川、房総、箱根）
- 甲信越（湯沢蓼科・八ヶ岳、軽井沢、草津、山中湖・河口湖・その他富士）
- 中部（伊豆、熱海・湯河原、浜名湖）
- 近畿（有馬・京都、伊勢志摩・鳥羽、和歌山・天橋立）
- 沖縄
- 海外（ハワイ）
《条件検索》
- エリア、種別、土地面積、建物延床・専有面積、間取り、予算、施設、こだわり。
※施設の条件
温泉/温泉大浴場、大浴場（温泉以外）、レストラン、プール、ゴルフ
スキー、テニス、フィットネス、ペット可
※こだわりの条件
新着物件、当社売主物件、駅から徒歩15分以内の物件、リフォーム・補修等物件、
新価格物件、動画あり物件、定住向け、収益物件、住まいの安心カルテ物件。
（2）ロイヤルリゾート
ロイヤルハウジンググループの1つであるロイヤルリゾート株式会社が運営するリゾート物件の情報サイト。
軽井沢、熱海、伊東、箱根湯本に現地店舗を構えています。
店舗がある4つのエリアでしか検索できず、しかも検索画面を見つけにくいの難点。トップページからいずれかの店舗を選び、「買いたい方・借りたい方」→「こだわりで探す」→「マンションで探す」を選んで、ようやく検索画面に辿りつきます。
《取扱エリア》
- 熱海・湯河原、伊東・伊豆高原、箱根
- 軽井沢
《条件検索》
- エリア、価格、間取り、専有面積、築年数、こだわり、もっとこだわって探したい
※こだわりの条件
海の眺望を楽しみたい、山の緑に包まれたい、温泉で癒されたい、ペットを可愛がりたい
駅から歩ける（徒歩15分以内）、海まで歩ける（徒歩15分以内）。
※もっとこだわって探したいの条件
新着物件、価格変更済、お薦め物件、戸別温泉付き、プール有、フィットネス施設有、
レストラン有、マリンスポーツを楽しめる、散策コースを楽しめる、無料駐車場、
常駐管理、南向き。
（3）ひまわり
リゾートマンション・別荘を中心とした不動産業を営む株式会社ひまわりが運営するリゾート物件の情報サイト。
湯沢、軽井沢、房総、江の島、湯河原、熱海、伊東、山中湖に現地店舗を構えています。売却物件に限らず賃貸物件も取り扱っています。
《取扱エリア》
- 千葉房総半島
- 湘南、湯河原、箱根、熱海、伊豆、伊東、東伊豆
- 山中湖、河口湖
- 軽井沢、草津、蓼科
- 湯沢、苗場、みなかみ
《条件検索》
- エリア、価格、専有面積、管理費、築年、間取り、新規物件、価格変更、取引形態、こだわり方位（南向き）、リゾートポイント
※リゾートポイントの条件
温泉大浴場、戸別温泉、大浴場、温水プール、屋外プール、海の眺望、
山の眺望、テニスコート、無料駐車場、ペット相談可。
（4）別荘リゾート.net
株式会社リゾートノートが運営するリゾート物件の情報サイト。
情報サイトを運営するだけで、物件を仲介する不動産業務は行っていませんが、サイトに掲載した物件を取り扱う不動産業者を紹介してくれます。このサイトも検索画面を見つけにくく、トップページからエリアを選ぶと、物件の一覧が表示され、最後に検索画面が表示されます。
《取扱エリア》
- 関東（那須・塩原、房総、湘南・三浦、箱根、伊豆・熱海）
- 甲信越（湯沢・苗場・水上、八ヶ岳・蓼科、軽井沢・草津、富士山麓）
- 沖縄（沖縄本島・離島）
《条件検索》
- エリア、種別、価格、面積、こだわり
※こだわりの条件
定住・田舎暮らし、駅まで徒歩15分、特殊立地、海を望むくらし、山を望むくらし、
富士山を望むくらし、家庭菜園/畑、土地1000㎡超、平坦地、高台、古民家/伝統的、
ログハウス、デザイナーズ、温泉のある家、ビューバス/露天風呂、
暖炉/薪ストーブ、ペットのびのび、新築・未入居、温泉大浴場。
未払い管理費に注意
管理費や修繕積立金が未払いの状態のままで売却されることがあります。このような物件を購入した場合は、前所有者の未払い分の管理費や修繕積立金を債務として引き継ぐことになります。そのため物件の売却価格が安くても、未払い金を引き継ぐことになれば、結果的に高い買い物になってしまいますので、注意が必要です。管理費や修繕積立金が納付済みであるかを必ず確認しておきましょう。
建物の築年数にもよりますが、築20年以上の場合は、将来的に管理費や修繕積立金が値上げされることがすでに決まっていることもありますので、確認しておくと良いでしょう。
実際に格安でリゾートマンションを購入した体験談
実際に格安でリゾートマンションを購入した体験談を紹介します。いずれもインターネット上で公開されているものです。購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
湯沢のリゾートマンションで週末のリゾートライフをエンジョイ
2013年5月に湯沢の駅から歩けるマンションを約500万円で購入しました。
もっとお安い良いマンションもありますが、部屋の広さと、車持ちですが、歩いて湯沢の駅近くに飲みに行きたかったので、今のところは大満足です。
ラッキーなことに部屋の状態は、築20年経っていると思えないほど良し。お掃除済み、諸々メンテ済み、トータルで揃えてあった高級メーカーの家具も前オーナー様より全て譲っていただき、購入直後から毎週末は湯沢に行き、リゾートライフを満喫しています。
マンションの温泉は週一で入れ替えしています。水質検査は毎日。 何より管理がしっかりしているので、神経質な私も感動するほど綺麗に掃除等行き届いています。購入の際は、マンションを見学したいと「ひまわり」に行き、一度に数件のマンションを車で案内してもらいました。その後も「ひまわり」から特にしつこい連絡もなく、こちらから連絡する感じで購入検討に至り、決定しました。
残雪と新緑の湯沢を経験しました。これから夏の湯沢に紅葉の時期、本格スキーシーズンと楽しみがいっぱいです！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197545/res/1-100/
舞子高原のリゾートマンションをセカンドハウスとして活用
私たち夫婦は、2年前から「グランドウイング舞子高原」をセカンドハウスとして利用しています。
ファーストハウスが新潟市内なので、週末は毎週、舞子高原です。基本、車での利用なので、駐車スペースが多いことが助かります。ペットの猫を気軽に連れて来れるのもここの魅力です。確か徒歩5～6分の所にドッグランもあります。24時間対応のフロントの方々も親切、丁寧なのが好印象です。一階にはレストランも併設されていますが、湯沢駅前のようには買い物等の利便性がないため、車が必需品となります。
個人的には安価でとても良いリゾートマンションだと思います。車利用であればお勧め物件です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197545/res/101-200/
草津温泉のリゾートマンションで温泉を満喫
草津の湯質が大好きで、2年前に草津温泉のリゾートマンションを買いました。リフォームとかでほぼ毎週行っていました。
夏は涼しく、冬はスキーでにぎわっています。道がすいているので、金曜日の夜車で向かい、日曜日の夜帰ってきます。
マンションの大浴場に7回はつかりぐっすり寝て、月曜日からまた頑張れます。
月曜日の早朝直接出勤もしました。こんなこと、リゾートマンションだからできるんですよね。
維持費はかかるけど、とても納得しています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/1309/res/1-1000/
熱海のリゾートマンションでリフレッシュ
熱海のリゾートマンションを買いました。熱海駅から、車で10分ほどのマンションです。
築年数は経っています（20数年）が、管理状態も良く、青く光る海に初島や大島を望む絶景を、改装されたきれいな大浴場で塩分を含むやわらかなお湯に浸かりながら眺めていると、日頃の疲れやストレスがあっという間に吹き飛びます！
南東向きの部屋からも素晴らしい海の眺めが楽しめます。今年の初島越しの初日の出は本当に感動しました。
金曜日の夜から日曜日まで、ゆっくり海を眺めながら温泉に入りリフレッシュ。日頃の疲れとストレスが吹き飛びます。予約なしでいつでも行かれる気軽さも良いですね。
人生で一番良い買い物だったと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/1309/res/1-1000/
安易に手を出すのはキケン！
リゾートマンションが格安だからといって、安易に手を出すのは危険です。購入価格が安くても、高額な管理費や修繕積立金などで維持費が嵩み、購入価格よりも年間の維持費の方が高くなるケースもあります。そして一度入手してしまえば、需要が落ち込んだ市場では、転売することもできず、結果的に大きな損失を被る危険性もあります。いくら価格が下がっているとはいえ、リゾートマンションは、投資用不動産には適していないといわざるを得ません。
しかし利用目的で購入するのであれば、管理費や修繕積立金の負担をどのようにとらえるかではないでしょうか？ たとえ維持費が高くても、それに見合った楽しみ方ができれば、価格が安い分、購入するメリットはあります。自分の所有物になるのですから、どんな繁忙期でも予約なしに利用できます。満員だといって利用を断られることもありません。利用するたびに宿泊費を浮かすことができると考えれば、十分に見合った買い物になるのではないでしょうか。
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